Introducción y Marco Legal
En Chile, la posibilidad de que un arrendador aumente la renta unilateralmente durante un contrato de arriendo es una preocupación común. La Ley N° 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, junto con sus modificaciones, incluyendo la Ley N° 21.461 ("Devuélveme mi Casa"), son las principales normativas que regulan los arriendos. La Ley 18.101 busca equilibrar los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios, mientras que la Ley 21.461 facilita la recuperación de propiedades por parte de los arrendadores en casos de incumplimiento de pago.
Legalidad de los Aumentos Unilaterales
Regla General: Un arrendador no puede aumentar unilateralmente la renta durante la vigencia de un contrato. La renta se fija al inicio del contrato y cualquier cambio requiere el consentimiento de ambas partes o debe estar estipulado en el contrato.
El Contrato como Documento Rector: El contrato de arriendo es el documento principal que establece los términos del acuerdo, incluyendo el monto de la renta y la duración del arriendo. Si se permiten ajustes de renta, deben estar claramente especificados en el contrato.
Mecanismos Comunes para el Ajuste de Renta
Ajuste Basado en el IPC: Es común vincular el ajuste de la renta a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que mide la inflación. El contrato debe especificar la frecuencia del ajuste y cómo se aplicará la variación del IPC.
Ajuste Basado en la Unidad de Fomento (UF): Otra práctica es fijar la renta en Unidades de Fomento (UF), una unidad de cuenta indexada a la inflación. El monto real en pesos chilenos fluctúa según el valor diario de la UF.
Ajuste Basado en el Mercado Inmobiliario: Algunos contratos pueden permitir ajustes basados en las condiciones del mercado, pero deben estar claramente definidos en el contrato. Estos ajustes suelen considerarse al momento de la renovación del contrato.
Ajuste Debido a Mejoras en la Propiedad: La renta puede aumentarse si el arrendador realiza mejoras significativas en la propiedad, pero generalmente requiere un acuerdo mutuo y una modificación del contrato.
Derechos del Arrendatario
Derecho a Pagar la Renta Acordada: El arrendatario tiene derecho a pagar el monto de la renta original según el contrato y no está obligado a pagar un aumento no autorizado.
Derecho a Contestar el Aumento: El arrendatario puede cuestionar y contestar formalmente un aumento de renta unilateral que no esté respaldado por el contrato o la ley.
Derecho a la Estabilidad de la Renta: El arrendatario tiene derecho a un monto de renta estable durante la duración del contrato, a menos que el contrato disponga ajustes.
Irrenunciabilidad de los Derechos: Los derechos otorgados a los arrendatarios por la Ley N° 18.101 son irrenunciables.
Acciones que un Arrendatario Puede Emprender
Revisar el Contrato: Verificar cualquier cláusula sobre ajustes de renta.
Comunicarse con el Arrendador: Intentar discutir el aumento y recordar los términos del contrato.
Enviar una Comunicación Formal por Escrito: Enviar una carta indicando que el aumento no está respaldado por el contrato.
Continuar Pagando la Renta Original: Pagar el monto acordado y evitar pagar el aumento no justificado.
Buscar Asesoramiento Legal: Si el problema persiste, buscar ayuda legal, por ejemplo, en la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ).
Considerar las Opciones al Renovar el Contrato: Si el contrato está por terminar, el arrendador puede proponer un nuevo monto de renta para la renovación.
Importancia del Contrato Escrito
Un contrato de arriendo escrito es crucial para prevenir malentendidos y disputas. Debe indicar claramente el monto de la renta, la duración del arriendo y cualquier cláusula sobre ajustes de renta. Es aconsejable firmar el contrato ante un notario público.
Dónde Buscar Asistencia Legal
Corporación de Asistencia Judicial (CAJ): Brinda orientación y representación legal gratuita a personas que cumplen ciertos criterios socioeconómicos.
Asesoría Legal Privada: Abogados especializados en derecho inmobiliario o contractual.
Organizaciones de Consumidores: Como ODECU, que proporciona información y orientación sobre los derechos de los arrendatarios.
Conclusión
Un arrendador no puede aumentar unilateralmente la renta durante la vigencia de un contrato, a menos que esté previsto en el contrato. Los arrendatarios deben revisar su contrato, comunicarse con el arrendador y buscar asesoramiento legal si es necesario. Un contrato claro y escrito es fundamental para proteger los derechos de ambas partes.
