El arrendamiento de propiedades es una práctica común en Chile, regulada principalmente por la Ley 18.101, que establece las normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos. Este contrato, que permite a una persona (arrendatario) usar y gozar de una propiedad a cambio del pago de un precio (renta) al propietario (arrendador), es fundamental para la dinámica civil y económica del país, afectando tanto a propietarios como a inquilinos (1).
A continuación, analizaremos los aspectos más relevantes del contrato de arrendamiento en Chile, incluyendo los elementos esenciales, las obligaciones de las partes, los tipos de contratos, las causales de término y dónde obtener asesoría legal gratuita.
Ley de Arrendamiento en Chile (Ley 18.101)
La Ley 18.101, promulgada en 1981, es el cuerpo legal que rige los contratos de arrendamiento de predios urbanos en Chile. Esta ley establece los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, buscando regular la relación entre ambos y promover un ambiente de justicia y transparencia (2).
Uno de los aspectos clave de la Ley 18.101 es la regulación del precio del arriendo. La renta anual máxima no puede exceder el 11% del avalúo fiscal de la propiedad. Si el avalúo fiscal se modifica, la renta máxima se ajusta automáticamente en la misma proporción. El Servicio de Impuestos Internos (SII) es el encargado de establecer la renta anual máxima aplicable a cada inmueble (4).
Es importante destacar que esta ley no se aplica a todos los tipos de inmuebles. Quedan excluidos de su aplicación:
Predios rurales con una superficie mayor a una hectárea.
Inmuebles fiscales.
Viviendas amobladas destinadas al turismo o arrendadas por períodos inferiores a tres meses.
Estacionamientos (5).
Desalojo de arrendatarios morosos
La Ley "Devuélveme mi Casa" facilita el proceso de desalojo de arrendatarios morosos en Chile. Esta ley introduce la demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento, un procedimiento judicial simplificado que permite al arrendador obtener una orden de desalojo de forma más rápida (6).
Para iniciar este proceso, el arrendador debe presentar una demanda monitoria ante el Juzgado Civil del domicilio del inmueble, incluyendo la siguiente información:
Nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
Monto de la deuda por rentas impagas, incluyendo intereses y costas.
Solicitud de requerimiento de pago al arrendatario dentro de diez días corridos.
Si el arrendatario no paga, no comparece o no formula oposición, se solicita que se condene al pago y se ordene el desalojo.
Si el arrendatario no paga ni se opone a la demanda, el juez emitirá una orden de desalojo. En caso de resistencia, el juez puede ordenar la intervención de Carabineros para ejecutar el desalojo (6).
Formalización del contrato de arrendamiento
Si bien la legislación chilena permite arrendar propiedades mediante acuerdos verbales, es altamente recomendable formalizar el contrato de arrendamiento por escrito. Un contrato escrito proporciona mayor seguridad jurídica a ambas partes, ya que deja constancia de los términos y condiciones acordados, evitando posibles malentendidos y disputas (1).
Existen tres tipos de contratos de arrendamiento escritos:
Escritura privada: Puede ser redactada por cualquier persona, pero no tiene valor probatorio del acuerdo. En caso de un juicio legal, se necesitarían pruebas adicionales para demostrar la existencia del contrato y su contenido.
Escritura privada con firmas autorizadas ante notario: Es una escritura privada en la que las firmas del arrendador y arrendatario son autorizadas por un notario público. Esto le otorga mayor validez legal al documento, ya que el notario certifica la autenticidad de las firmas y la fecha del contrato.
Escritura pública: Este tipo de contrato se firma ante un notario, quien revisa su contenido y deja constancia de su existencia en un registro público. La escritura pública tiene el mayor valor probatorio y ofrece la máxima seguridad jurídica a las partes (7).
Elementos esenciales de un contrato de arrendamiento en Chile
Para que un contrato de arrendamiento sea válido en Chile, debe cumplir con ciertos requisitos esenciales. Estos elementos son: (8)
Objeto del contrato: Debe existir un bien raíz urbano claramente identificado que será objeto del arrendamiento. La descripción del inmueble debe ser precisa, incluyendo su ubicación, características y estado actual (9).
Precio o renta: Se debe establecer el monto de la renta que el arrendatario pagará al arrendador por el uso del inmueble. Este precio debe estar expresado en pesos chilenos o en Unidades de Fomento (UF), y se debe especificar la forma y periodicidad del pago (8).
En caso de que no exista un contrato de arrendamiento escrito, la ley presume que la renta es la que declare el arrendatario, a menos que existan comprobantes de pago de los últimos tres meses que respalden un monto diferente. Esto resalta la importancia de formalizar el contrato por escrito para evitar posibles conflictos sobre el monto de la renta (9).
Consentimiento mutuo: Ambas partes, arrendador y arrendatario, deben expresar su voluntad de celebrar el contrato de arrendamiento y aceptar las condiciones establecidas en el mismo (8).
Además de estos elementos esenciales, es recomendable que el contrato incluya otros aspectos relevantes, como:
Duración del arriendo: Se debe especificar la fecha de inicio y término del contrato, así como las condiciones de renovación (9).
Garantía: Se debe establecer el monto de la garantía, que no puede exceder el equivalente a dos meses de renta, y las condiciones para su devolución (9).
Uso del inmueble: Se debe especificar si el inmueble se arrienda para uso habitacional o comercial (9).
Servicios incluidos: Se debe indicar qué servicios básicos están incluidos en el arriendo (agua, luz, gas, etc.) (9).
Obligaciones del arrendador y arrendatario: Se deben detallar las responsabilidades de cada parte en cuanto a la mantención, reparaciones y mejoras del inmueble (9).
Cláusulas de término anticipado: Se deben establecer las causales y el procedimiento para la terminación anticipada del contrato (9).
Obligaciones del arrendador y del arrendatario
La Ley 18.101 establece las obligaciones que deben cumplir tanto el arrendador como el arrendatario durante la vigencia del contrato.
Obligaciones del arrendador
El arrendador tiene las siguientes obligaciones: (2)
Entregar el inmueble en buen estado: El arrendador debe entregar la propiedad en condiciones adecuadas para su uso, limpia y habitable.
Garantizar el uso pacífico del inmueble: El arrendador debe asegurar que el arrendatario pueda usar la propiedad sin interferencias o perturbaciones.
Realizar reparaciones necesarias: El arrendador es responsable de las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en buen estado, excepto aquellas causadas por el mal uso del arrendatario.
Respetar los derechos del arrendatario: El arrendador debe respetar la privacidad del arrendatario y no puede cambiar las condiciones del contrato sin su consentimiento.
Pagar los gastos ordinarios del inmueble: El arrendador debe cubrir los gastos comunes del condominio, gastos de luz y agua comunes, y gastos de aseo y acondicionamiento del inmueble.
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario tiene las siguientes obligaciones: (3)
Pagar la renta: El arrendatario debe pagar la renta acordada en el contrato de forma puntual.
Cuidar la propiedad: El arrendatario debe usar la propiedad con cuidado, evitando daños y realizando las reparaciones por el desgaste normal del inmueble.
Informar sobre problemas: El arrendatario debe notificar al arrendador sobre cualquier problema o daño que requiera reparaciones mayores.
Restituir el inmueble: Al finalizar el contrato, el arrendatario debe devolver la propiedad en las mismas condiciones en que la recibió, salvo el desgaste normal por el uso.
Tipos de contratos de arrendamiento en Chile
En Chile, existen diferentes tipos de contratos de arrendamiento, cada uno con sus propias características: (1)
Según el Código Civil:
Arrendamiento de cosas: Este tipo de contrato se refiere al arrendamiento de bienes muebles o inmuebles, como casas, departamentos, vehículos o maquinarias.
Arrendamiento de servicios: Se refiere a la contratación de un servicio, como el trabajo de un profesional, la reparación de un electrodoméstico o el transporte de mercancías.
Arrendamiento de obra material: Implica la contratación de una persona para que realice una obra específica, como la construcción de una casa o la reparación de un vehículo.
Según la Ley 18.101: (1)
Arrendamiento temporal (mes a mes): El contrato se renueva automáticamente cada mes, a menos que alguna de las partes manifieste su intención de terminarlo. (1)
Arrendamiento indefinido: El contrato no tiene una fecha de término definida. (1)
Arrendamiento a plazo fijo: Se establece una fecha específica para la finalización del contrato. (1)
Arrendamiento con opción a compra: Este contrato ofrece al arrendatario la posibilidad de comprar la propiedad una vez finalizado el periodo de arrendamiento (15). (1)
Aspectos a considerar en un contrato de arrendamiento
Al momento de celebrar un contrato de arrendamiento, es importante considerar los siguientes aspectos:
Duración del contrato
Definir la duración del contrato, ya sea temporal, indefinido o a plazo fijo, considerando las necesidades de ambas partes (16). (1)
En los contratos a plazo fijo que superan un año de duración, el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato de forma anticipada si el arrendador le prohibió subarrendar la propiedad. En este caso, el arrendatario no está obligado a pagar la renta por el período restante del contrato (1). (1)
Precio del arriendo
Establecer un precio justo y acorde al mercado, expresado en pesos o UF, incluyendo las condiciones de reajuste (17). (1)
Es importante definir en el contrato cómo se calculará el reajuste del precio del arriendo. La forma más común es utilizar el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que mide la variación del costo de la vida en Chile. Para calcular el reajuste según el IPC, se puede utilizar la "Calculadora de IPC" del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) (18). (1)
Garantía
Definir el monto de la garantía, que no puede exceder dos meses de renta, y las condiciones para su devolución (19). (1)
Es fundamental tener en cuenta que la garantía no puede ser utilizada para cubrir el pago de rentas impagas. Su propósito es cubrir posibles daños al inmueble o deudas pendientes al finalizar el contrato, más allá del desgaste normal por el uso (20). (1)
Cláusulas especiales
Incluir cláusulas que regulen aspectos específicos del arrendamiento, como la tenencia de mascotas, las modificaciones al inmueble o la responsabilidad por el pago de servicios básicos (21). (1)
Causales de término de un contrato de arrendamiento en Chile
Un contrato de arrendamiento puede terminar por diversas causas, entre las que se encuentran: (22) (1)
Cumplimiento del plazo pactado: El contrato finaliza al llegar la fecha de término establecida. (1)
Mutuo acuerdo: Ambas partes acuerdan dar por terminado el contrato. (1)
Desahucio: El arrendador notifica al arrendatario su intención de terminar el contrato, en los casos de arrendamiento temporal o indefinido. El plazo de desahucio es de dos meses, más un mes por cada año de ocupación, con un máximo de seis meses (7). (1)
Extinción del derecho del arrendador: El arrendador pierde la propiedad del inmueble, por ejemplo, por venta a un tercero. (1)
Sentencia judicial: Un juez ordena la terminación del contrato, por ejemplo, por incumplimiento grave de alguna de las partes. (1)
Daños graves al inmueble: El arrendatario causa daños significativos a la propiedad. (1)
Uso no autorizado del inmueble: El arrendatario utiliza el inmueble para fines distintos a los acordados en el contrato. (1)
Falta de pago de la renta: El arrendatario no paga la renta de forma oportuna. (1)
Para evitar conflictos y asegurar una terminación del contrato sin problemas, es fundamental que el contrato de arrendamiento esté bien redactado e incluya cláusulas claras sobre las causales de término. Además, es importante que exista una buena comunicación entre el arrendador y el arrendatario durante todo el proceso (7). (1)
Consejos para arrendadores y arrendatarios
A continuación, se presentan algunos consejos prácticos para arrendadores y arrendatarios en Chile:
Formalizar el contrato por escrito: Siempre es recomendable formalizar el contrato de arrendamiento por escrito, ya sea mediante escritura privada, escritura privada con firmas autorizadas o escritura pública. Esto proporciona mayor seguridad jurídica a ambas partes y evita posibles conflictos. (1)
Definir claramente las condiciones del arriendo: El contrato debe especificar con claridad todos los aspectos relevantes del arriendo, como la duración, el precio, la forma de pago, la garantía, las obligaciones de cada parte y las causales de término. (1)
Realizar una inspección del inmueble: Antes de firmar el contrato, es recomendable que ambas partes realicen una inspección del inmueble para dejar constancia de su estado y evitar futuras disputas sobre posibles daños. (1)
Mantener una buena comunicación: Una comunicación fluida entre el arrendador y el arrendatario es fundamental para evitar malentendidos y resolver cualquier problema que pueda surgir durante la vigencia del contrato. (1)
Buscar asesoría legal en caso de dudas: Si tienes dudas sobre algún aspecto del contrato de arrendamiento, es recomendable buscar la asesoría de un abogado especialista en la materia. (1)
Asesoría legal gratuita sobre contratos de arrendamiento en Chile
Si necesitas asesoría legal gratuita sobre contratos de arrendamiento en Chile, puedes acudir a la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ). Esta institución ofrece orientación e información legal gratuita a personas de escasos recursos, incluyendo temas relacionados con el arrendamiento (25). (1)
Para acceder a la asesoría de la CAJ, puedes dirigirte a la oficina más cercana a tu domicilio o solicitar información a través de su sitio web.
Conclusión
El contrato de arrendamiento en Chile es un acuerdo legal que regula la relación entre arrendador y arrendatario, estableciendo derechos y obligaciones para ambas partes. Es fundamental comprender los elementos esenciales del contrato, las causales de término y las opciones de asesoría legal disponibles para asegurar una relación justa y transparente (1). (1)
La Ley 18.101 ha sido modificada en varias ocasiones para adaptarse a las necesidades del mercado y proteger los derechos de arrendadores y arrendatarios. Estas modificaciones han introducido nuevas disposiciones, como la demanda monitoria para el desalojo de arrendatarios morosos y la limitación del monto de la garantía. (1)
Es importante destacar que el marco legal que regula los contratos de arrendamiento en Chile busca promover un equilibrio entre las partes, protegiendo tanto los derechos del propietario como los del arrendatario. Comprender este marco legal es esencial para asegurar una relación contractual justa y transparente. (1)
Al momento de celebrar un contrato de arrendamiento, es recomendable buscar la asesoría de un profesional legal para garantizar que el contrato se ajuste a la normativa vigente y proteja los intereses de ambas partes (9). (1)
Fuentes citadas
1. El contrato de arrendamiento - Guía completa - Cuche López, acceso: febrero 26, 2025, https://cuche.cl/es/blog/contrato-de-arrendamiento.html
2. Derechos y obligaciones del arrendador: ¿qué dice ... - ArriendaFeliz, acceso: febrero 26, 2025, https://www.arriendafeliz.cl/post/derechos-y-obligaciones-del-arrendador-que-dice-la-ley
3. Ley 18.101 en Chile para contratos de arriendo - Legal Prisma, acceso: febrero 26, 2025, https://www.legalprisma.cl/ley-18-101-en-chile/
4. Ley 18101 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://nuevo.leychile.cl/navegar?idNorma=29526
5. Contrato de Arrendamiento de Predios Urbanos (Ley 18.101) 13 claves que no sabías a la hora de contratar - NSS Abogados, acceso: febrero 26, 2025, https://www.nss.cl/blog/contrato-de-arrendamiento-de-predios-urbanos
6. Devuélveme mi Casa - Ley 18.101 - LexRealis, acceso: febrero 26, 2025, https://lexrealis.cl/devuelvememicasa/
7. 8 Causales de Término de Contrato de Arriendo en Chile - Pop Estate, acceso: febrero 26, 2025, https://blog.popestate.com/causales-de-termino-de-contrato-de-arriendo
8. Contrato de Arriendo - Abogaley, acceso: febrero 26, 2025, https://www.abogaley.cl/contrato-de-arrendamiento/
9. Guía infalible para un buen contrato de arriendo en Chile - Area Cero, acceso: febrero 26, 2025, https://www.areacero.cl/contrato-de-arriendo
10. Contrato de Arriendo: Lo que Debes Incluir Sí o Sí en este Vital Documento - El Blog de Assetplan, acceso: febrero 26, 2025, https://blog.assetplan.cl/contrato-de-arriendo
11. ¿En qué consiste la nueva ley de arriendo en Chile? - Tinsa, acceso: febrero 26, 2025, https://www.tinsa.cl/que-es-la-nueva-ley-de-arriendo-en-chile/
12. www.bcn.cl, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/ley-de-arriendo#:~:text=%C2%BFQu%C3%A9%20tipos%20de%20contratos%20existen,para%20el%20t%C3%A9rmino%20del%20arrendamiento.
13. Ley de arriendo, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/ley-de-arriendo
14. EDITORIAL GUIA PREVISIONAL Y TRIBUTARIA LIMITADA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUS PRINCIPALES CARACTERISTICAS, acceso: febrero 26, 2025, http://www.editorialgpt.cl/subidos/CONTRATO%20DE%20ARRENDAMIENTO%20Y%20SUS%20CARACTERISTICAS.pdf
15. Tipos de Contrato de Arrendamiento de Vivienda | Homierent - Homie Blog, acceso: febrero 26, 2025, https://blog.homierent.com/contrato-de-arrendamiento/tipos-de-contrato-de-arrendamiento-de-vivienda/
16. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: febrero 26, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/Contrato%20de%20Arrendamiento.pdf
17. Subsidio de arriendo de vivienda - ChileAtiende, acceso: febrero 26, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/29888-subsidio-de-arriendo-de-vivienda
18. Reajuste de Arriendo: Todo lo que necesitas saber - El Blog de Assetplan, acceso: febrero 26, 2025, https://blog.assetplan.cl/reajuste-de-arriendo
19. ¿Qué es y cómo funciona el mes de garantía en Chile? - Blog Trovit, acceso: febrero 26, 2025, https://blog.trovit.cl/consejos/mes-garantia-chile
20. Qué es el mes de garantía y cómo funciona - Vicuña Propiedades, acceso: febrero 26, 2025, https://xn--vicuapropiedades-9tb.cl/mesdegarantia/
21. 5 cláusulas más abusivas y comunes de los contratos de arriendos. - Rila Inversiones, acceso: febrero 26, 2025, https://rilainversiones.com/clausulas-abusivas-comunes-contratos-arriendos/
22. Todo sobre la Ley de arriendo y el Juicio de arrendamiento en Chile - MisAbogados.com, acceso: febrero 26, 2025, https://www.misabogados.com/juicios-de-arrendamiento
23. Causas de Terminación de un Contrato de Arrendamiento | Homierent - Homie Blog, acceso: febrero 26, 2025, https://blog.homierent.com/contrato-de-arrendamiento/causas-para-la-terminacion-de-un-contrato-de-arrendamiento/
24. ¿Cómo dar término regular o anticipado a un contrato de arriendo? - El Blog de Assetplan, acceso: febrero 26, 2025, https://blog.assetplan.cl/arriendo/contrato-de-arriendo/dar-termino
25. Consulta jurídica por problemas con arrendatarios - ChileAtiende, acceso: febrero 26, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/322-consulta-juridica-por-problemas-con-arrendatarios
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