La Administración de Edificios de Departamentos

En Chile, la vida en comunidad dentro de un edificio de departamentos se rige por la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria y su Reglamento. Esta ley establece un marco legal que regula la propiedad, la administración y la convivencia en condominios, con el fin de asegurar una gestión eficiente y armoniosa de los espacios y recursos compartidos. Para lograr este objetivo, la ley define tres órganos de administración con roles y responsabilidades bien delimitadas: la Asamblea de Copropietarios, el Comité de Administración y el Administrador. Es importante destacar que cada condominio debe acordar un Reglamento de Copropiedad que complemente la ley y defina las normas internas de la comunidad. Este reglamento debe ser actualizado dentro de los 12 meses siguientes a la publicación del reglamento de la ley (1).

Los Órganos de Administración según la Ley 19.537

La Ley 19.537, en su artículo 17, establece los tres órganos de administración de un edificio de departamentos en Chile:

• Asamblea de Copropietarios: Es el órgano máximo de decisión del condominio, compuesto por todos los propietarios de las unidades (3).

• Comité de Administración: Es un órgano representativo elegido por la Asamblea de Copropietarios (3).

• Administrador: Persona natural o jurídica designada por la Asamblea para la administración diaria del condominio (3).

Estos tres órganos interactúan entre sí para asegurar la correcta gestión del edificio. Sus funciones y responsabilidades se definen en la ley y el reglamento de copropiedad.

La ley reconoce dos tipos de condominios:

• Tipo A: Construcciones divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común (3).

• Tipo B: Predios con construcciones o proyectos de construcción aprobados, donde existen sitios que pertenecen en dominio exclusivo a cada copropietario y terrenos de dominio común (3).

Es importante destacar que los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo no se pueden subdividir ni lotear mientras exista el condominio, salvo en circunstancias específicas contempladas en el artículo 14 de la ley (1).

Funciones y Responsabilidades de cada Órgano

Asamblea de Copropietarios

La Asamblea de Copropietarios es la máxima autoridad en un condominio. Sus decisiones son vinculantes para todos los copropietarios, arrendatarios y residentes (4). En este sentido, la ley establece dos tipos de asambleas:

• Asambleas Ordinarias: Se celebran al menos una vez al año. En ellas, la administración rinde cuentas de su gestión, se aprueba el balance, se discuten los presupuestos y se toman decisiones sobre la administración general del condominio (3). Para que una asamblea ordinaria sea válida, se requiere la asistencia o representación de al menos el 33% de los derechos en el condominio. Las decisiones se toman por mayoría absoluta de los asistentes (5).

• Asambleas Extraordinarias: Se convocan para tratar temas específicos que no pueden esperar a la asamblea ordinaria.

Para comprender mejor el funcionamiento de las asambleas, se presenta la siguiente tabla con los tipos de asambleas y sus quórum:

Tipo de Asamblea	Quórum para Sesionar	Quórum para Aprobar Acuerdos
Ordinaria	33% de los derechos del condominio (5)	Mayoría absoluta de los asistentes (5)
Extraordinaria de Mayoría Absoluta	50% + 1 de los derechos del condominio (6)	Mayoría absoluta de los derechos del condominio (6)
Extraordinaria de Mayoría Reforzada	66% de los derechos del condominio (6)	66% de los derechos del condominio (6)

Algunos ejemplos de temas que se tratan en asambleas extraordinarias son la modificación del reglamento de copropiedad, la remoción de miembros del Comité de Administración, gastos extraordinarios, la administración conjunta de dos o más condominios, y la reconstrucción o demolición del edificio (5).

Además de las asambleas, los copropietarios pueden llegar a acuerdos mediante consulta por escrito, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 15 de la Ley 21.442 (8).

En las asambleas, los copropietarios tienen derecho a acceder a la documentación relevante para la toma de decisiones (9). Pueden asistir a las asambleas personalmente o a través de un representante. En caso de que el propietario no asista ni designe un representante, el arrendatario u ocupante puede representarlo, siempre que se cumplan ciertos criterios establecidos en la ley (10).

La ley define dos tipos de gastos comunes:

• Gastos comunes ordinarios: Incluyen los gastos de administración, mantención, reparación y uso o consumo de los bienes comunes (9).

• Gastos comunes extraordinarios: Son gastos adicionales a los ordinarios, como los destinados a nuevas obras (9).

Comité de Administración

El Comité de Administración es el órgano encargado de representar a la Asamblea de Copropietarios y velar por el cumplimiento de sus decisiones (11). Está compuesto por al menos tres personas, elegidas por la asamblea, que deben ser propietarias o cónyuges de propietarios. El período del comité no puede exceder de tres años, pero sus miembros pueden ser reelegidos indefinidamente por períodos iguales (12).

Entre sus funciones se encuentran:

• Representar a la asamblea: Actúa en nombre de la asamblea en los asuntos que le competen (13).

• Supervisar al administrador: Controla la gestión del administrador y le imparte instrucciones (13).

• Velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad: Asegura que todos los residentes cumplan con las normas establecidas (14).

• Tomar decisiones administrativas: Resuelve sobre asuntos que no requieren la aprobación de la asamblea (11).

• Imponer multas: Sanciona a quienes incumplan el reglamento de copropiedad (13).

• Administrar el Fondo Común de Reserva: Gestiona los fondos destinados a reparaciones y mantenciones mayores (11).

• Llevar un Libro de Reuniones: Registra las actas de las reuniones, decisiones y acuerdos tomados por el comité (15).

El Comité de Administración debe actuar siempre en beneficio de la comunidad y dentro del marco legal establecido por la Ley 19.537 y el reglamento de copropiedad. Es importante destacar que el comité es responsable ante la asamblea que lo designó, y los copropietarios pueden tomar acciones legales si consideran que el comité actúa de forma ilegal o incumple con sus funciones (15).

Administrador

El Administrador es la persona encargada de la gestión diaria del condominio. Puede ser una persona natural o jurídica, y es designada por la Asamblea de Copropietarios (3). Para ejercer este rol, debe estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios (16). Su cargo dura hasta que la asamblea decida terminarlo o hasta que expire el plazo designado (17).

Sus funciones son diversas e incluyen:

• Administración financiera: Cobro de gastos comunes, pago de cuentas, gestión de presupuestos (18).

• Conservación del edificio: Mantención de las áreas comunes, supervisión de reparaciones, gestión de seguridad (18).

• Cumplimiento de la ley: Asegurar que el condominio cumpla con la normativa vigente (18).

• Atención a los residentes: Resolver dudas, atender reclamos, gestionar solicitudes (19).

El Administrador debe ser una persona responsable, organizada y con conocimientos en administración de condominios. Su labor es fundamental para el buen funcionamiento del edificio y la convivencia armoniosa entre los residentes.

Normativas Locales y Regionales en Puerto Montt, Los Lagos

Si bien la Ley 19.537 establece el marco general para la administración de condominios en todo Chile, existen normativas locales y regionales que pueden influir en la gestión de un edificio de departamentos en Puerto Montt, Los Lagos.

Análisis órganos administración edificios Chile

El Plan Regulador Comunal de Puerto Montt (20) establece normas de urbanización, edificación y uso de suelo que pueden afectar a los condominios. Por ejemplo, define las alturas máximas de edificación, los distanciamientos mínimos entre edificios, las áreas verdes que se deben mantener y las condiciones para la construcción en terrenos con pendiente. Además, existen ordenanzas municipales que regulan aspectos como el aseo, ornato, publicidad y participación ciudadana, que también son relevantes para la administración de un edificio (21). Por ejemplo, la ordenanza sobre aseo y ornato puede establecer normas sobre la recolección de basura, el mantenimiento de áreas verdes y la limpieza de fachadas.

Es importante que el Comité de Administración y el Administrador estén al tanto de estas normativas locales para asegurar el cumplimiento de la ley y evitar posibles sanciones.

Particularidades de la Administración en Puerto Montt

Puerto Montt, como capital regional de Los Lagos, presenta algunas particularidades que pueden influir en la administración de un edificio de departamentos:

• Clima: Las condiciones climáticas de la zona, con alta pluviosidad (1.645 mm anuales) [https://es.climate-data.org/america-del-sur/chile/region-de-los-lagos/puerto-montt-2869/\] y vientos, pueden requerir mayor atención a la mantención de fachadas, techumbres e instalaciones. Por ejemplo, se debe prestar especial atención a la impermeabilización de techos y muros, la limpieza de canaletas y la protección de ventanas.

• Densidad poblacional: El crecimiento demográfico de la ciudad y la construcción de nuevos proyectos inmobiliarios (22) pueden generar mayor demanda de servicios de administración y mayor complejidad en la gestión de condominios. Esto puede implicar la necesidad de contar con administradores más especializados y con herramientas tecnológicas que faciliten la gestión.

• Contexto regional: La ubicación estratégica de Puerto Montt como centro económico y de servicios en la región puede influir en las dinámicas de la comunidad y en la toma de decisiones (23). Por ejemplo, la presencia de una población flotante, debido a la actividad turística y comercial, puede influir en las normas de convivencia y seguridad del edificio.

Es importante que la administración de un condominio en Puerto Montt considere estas particularidades para adaptar su gestión a las necesidades específicas de la comunidad y del entorno.

Casos Reales y Jurisprudencia

La jurisprudencia en Chile ofrece ejemplos concretos de cómo se aplica la Ley 19.537 en la resolución de conflictos en condominios. Un caso relevante es la sentencia del Tribunal Constitucional que analiza la constitucionalidad del artículo 6º de la ley, en relación con la notificación de demandas por gastos comunes (24). Este caso ilustra la importancia de cumplir con los procedimientos legales para asegurar la validez de las acciones judiciales en condominios.

Otro ejemplo es un fallo de la Corte de Apelaciones que aborda la liquidación de gastos comunes en un juicio ejecutivo (25). Este caso destaca la necesidad de que los títulos ejecutivos cumplan con los requisitos de la Ley 19.537 para ser considerados válidos.

Además de la jurisprudencia, existen casos reales que ilustran las diversas situaciones que se pueden presentar en la administración de condominios en Chile. Algunos ejemplos son:

• Casos de éxito: Lucía Contreras, con 17 años de experiencia en administración de empresas, ha logrado una gestión eficiente y transparente en 16 comunidades a su cargo (26). Su enfoque se basa en la "excelencia" en la gestión y la creación de "comunidades felices".

• Casos de conflicto: En un edificio de Santiago, los residentes enfrentaron problemas con la administración, como cobros excesivos en los gastos comunes, falta de cuidado del edificio y problemas de comunicación (27). La comunidad se organizó para denunciar las irregularidades y exigir una mejor gestión.

• Casos de administración desleal: La introducción del "delito de administración desleal o fraudulenta" al Código Penal (28) ofrece un recurso legal para los copropietarios que enfrentan acciones abusivas por parte de los administradores. Este delito busca sancionar a quienes, teniendo a su cargo la administración de un patrimonio ajeno, abusan de su posición para obtener beneficios indebidos o causar perjuicio al patrimonio administrado.

Estos casos nos muestran la importancia de una administración responsable, transparente y apegada a la ley para evitar conflictos y asegurar el bienestar de la comunidad. También se destaca la importancia de que los copropietarios se involucren en la gestión del condominio, conozcan sus derechos y exijan el cumplimiento de la ley.

Un aspecto relevante que se observa en la jurisprudencia y los casos reales es la obligación de los copropietarios de facilitar las revisiones o certificaciones que correspondan en el interior de sus unidades habitacionales. El incumplimiento de esta obligación puede resultar en sanciones según lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley 19.537 (29).

Síntesis y Conclusiones

La administración de un edificio de departamentos en Chile es un proceso complejo que requiere la participación activa de los copropietarios, el Comité de Administración y el Administrador. La Ley 19.537 y su Reglamento establecen un marco legal que define las funciones y responsabilidades de cada órgano, buscando asegurar una gestión eficiente y transparente.

Es fundamental que todos los actores involucrados conozcan la ley y el reglamento de copropiedad para ejercer sus derechos y cumplir con sus obligaciones. Además, es importante considerar las particularidades del entorno, como las normativas locales y las características específicas de la comunidad, para adaptar la administración a las necesidades del condominio.

La jurisprudencia y los casos reales nos muestran la importancia de una administración responsable y apegada a la ley para evitar conflictos y asegurar una convivencia armoniosa en la comunidad. En este sentido, la comunicación, la transparencia y la participación activa de los copropietarios son claves para el éxito de la gestión.

Finalmente, es importante destacar que la administración de condominios en Chile está en constante evolución. La incorporación de nuevas figuras legales, como el delito de administración desleal, y la creciente complejidad de las comunidades, debido al crecimiento urbano y la diversificación de las necesidades de los residentes, exigen una mayor profesionalización de la gestión y un compromiso activo de todos los involucrados para asegurar la sostenibilidad y el bienestar de la vida en comunidad.

Fuentes citadas

1. Ley 19537 SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=81505

2. Decreto 46 APRUEBA REGLAMENTO DE LA LEY Nº 19.537 SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://c.bcn.cl/25vya

3. www.juanandresorrego.cl, acceso: febrero 26, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_4/Ley%2019537-Copropiedad%20Inmobiliaria.pdf

4. Reglamento de Copropiedad | Minvu, acceso: febrero 26, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2024/04/regalamento-copropiedad.pdf

5. 2 cambios principales en las asambleas de copropietarios - Comunidad Feliz, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/2-cambios-principales-asambleas-de-copropietarios

6. Asambleas de Copropiedad - Edifito Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://www.edifito.com/asambleas-de-copropiedad/

7. Cómo tomar acuerdos y alternativas para la resolución de conflictos | Minvu, acceso: febrero 26, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2024/04/acuerdos-y-resolucion-de-conflictos.pdf

8. Tipos de asambleas y Quorums ley de copropiedad 21.442, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comoadministrarcondominios.cl/tipos-de-asambleas-y-quorums-ley-de-copropiedad-21-442-2/

9. Ley 19537 - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://nuevo.leychile.cl/navegar?idNorma=81505

10. Aclarando el laberinto de las Asambleas - Edifito.com, acceso: febrero 26, 2025, https://www.edifito.com/asamblea-ordinaria-o-extraordinaria-diferencias/

11. Funciones y Responsabilidades del Comité de Administración de Edificios y Condominios, acceso: febrero 26, 2025, https://basedeadministradores.cl/funciones-y-responsabilidades-del-comite-de-administracion/

12. www.administradoreschile.cl, acceso: febrero 26, 2025, https://www.administradoreschile.cl/publicaciones/comite-de-administracion-del-edificio-de-que-se-encarga

13. Todo lo que Necesitas Saber Antes de Unirte al Comité de Administración de tu Edificio o Condominio - Edifito.com, acceso: febrero 26, 2025, https://www.edifito.com/funciones-del-comite-administracion-edificios-condominios/

14. ¿Cuáles son las funciones del comité de administración en edificios y condominios?, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/cuales-funciones-comite-administracion-edificios

15. El comité de Administración atribuciones y responsabilidades, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comoadministrarcondominios.cl/el-comite-de-administracion-atribuciones-y-responsabilidades/

16. Copropiedad inmobiliaria, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/copropiedad-inmobiliaria

17. Estas son las funciones que debe cumplir el administrador de un condominio - Edifito Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://www.edifito.com/estas-son-las-funciones-que-debe-cumplir-el-administrador-de-un-condominio/

18. Funciones del Administrador de Edificios en Chile, acceso: febrero 26, 2025, https://administraciondeedificiossantiago.cl/funciones-del-administrador/

19. Requisitos clave para administrar edificios y condominios - Comunidad Feliz, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/administracion-de-condominios-y-edificios-que-se-necesita

20. Ordenanza Local - Municipalidad de Puerto Montt, acceso: febrero 26, 2025, https://www.puertomontt.cl/wp-content/uploads/2022/06/Ordenanza-Local-PRC-PMO.pdf

21. Marco Normativo - municipalidad de puerto montt, acceso: febrero 26, 2025, https://www.puertomontt.cl/municipalidad/marco-normativo/

22. Puerto Montt lidera ranking de comunas con más proyectos inmobiliarios | Diario Digital El Calbucano, acceso: febrero 26, 2025, https://www.elcalbucano.cl/2021/03/puerto-montt-lidera-ranking-de-comunas-con-mas-proyectos-inmobiliarios/

23. M E M O R I A - Municipalidad de Puerto Montt, acceso: febrero 26, 2025, https://www.puertomontt.cl/wp-content/uploads/2022/06/Memoria-PRC-PMO.pdf

24. chile - Tribunal Constitucional, acceso: febrero 26, 2025, https://www.tribunalconstitucional.cl/descargar_sentencia3.php?id=2888

25. 3º Juzgado Civil de Viña del Mar CAUSA ROL : C-1221-2021 CARATULADO : SE - Poder Judicial, acceso: febrero 26, 2025, https://www.pjud.cl/prensa-y-comunicaciones/getRulingNew/51554

26. Administradoras destacadas: Historias inspiradoras en edificios - Comunidad Feliz, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/historia-3-fabulosas-poderosas-administradoras-edificio

27. El edificio más conflictivo del país logró cambiar de administración - YouTube, acceso: febrero 26, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=h5rAF2DuW9s

28. Protagonistas del primer caso de administración desleal hacen balance de nueva ley, acceso: febrero 26, 2025, https://www.df.cl/empresas/industria/protagonistas-del-primer-caso-de-administracion-desleal-hacen-balance-de

29. Ley de Copropiedad N° 19.537: Aspectos esenciales del Título III - Comunidad Feliz, acceso: febrero 26, 2025, https://www.comunidadfeliz.cl/post/los-aspectos-esenciales-del-titulo-iii-de-la-ley-19-537