La Lesión Enorme en una compraventa

La "lesión enorme" es un concepto legal chileno que se origina en el derecho romano (1) y que se utiliza para describir una situación de desequilibrio importante en un contrato de compraventa de bienes inmuebles. En palabras sencillas, ocurre cuando una de las partes se aprovecha de la otra al pagar o recibir un precio muy inferior al valor real del inmueble.

¿Cuándo se produce la lesión enorme?

El Código Civil chileno, en su artículo 1889, establece que existe lesión enorme cuando se da una desproporción notable entre el precio pactado y el valor real del inmueble. Específicamente:

• Para el vendedor: Sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio del inmueble al momento de la venta (2).

• Para el comprador: Sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella (2).

Es importante destacar que no basta con estar en desacuerdo con el precio para alegar lesión enorme. La diferencia debe ser considerable y demostrable, lo que a menudo requiere la evaluación de peritos. Además, la lesión enorme solo aplica a la compraventa de bienes inmuebles que se realiza de forma voluntaria, quedando excluidas las ventas forzosas (por orden judicial) o las ventas en pública subasta (3).

¿Qué es el justo precio?

El "justo precio" se refiere al valor real y objetivo del inmueble en el momento de la celebración del contrato (2). Para determinarlo, se toman en cuenta diversos factores como la ubicación, el estado de conservación, la oferta y la demanda en el mercado, entre otros (1).

Consecuencias de la lesión enorme

Si se comprueba la existencia de lesión enorme, el contrato de compraventa puede ser rescindido, es decir, declarado nulo. Sin embargo, el Código Civil ofrece una alternativa para evitar la nulidad y mantener la validez del contrato:

• El comprador: Puede optar por completar el justo precio, deduciendo una décima parte del mismo (2).

• El vendedor: Puede optar por restituir el exceso del precio recibido, aumentado en una décima parte (2).

De esta manera, se busca restablecer el equilibrio en el contrato y evitar un perjuicio excesivo para la parte que ha sufrido la lesión.

Es importante entender la diferencia entre la "rescisión" y la "resolución" del contrato. La rescisión implica que el contrato se invalida debido a un defecto, como la lesión enorme. En cambio, la resolución termina un contrato válido debido al incumplimiento de una obligación (1).

Características de la lesión enorme

• Vicio objetivo: La lesión enorme se considera un vicio objetivo del contrato. Esto significa que se produce por un desequilibrio en las prestaciones (precio y bien inmueble) y no por un defecto en el consentimiento o la voluntad de las partes, como ocurre con el error o el dolo. En la práctica, esto implica que aunque ambas partes hayan aceptado el precio, si se demuestra la lesión enorme, el contrato puede ser rescindido (2).

• Irrenunciable: La ley no permite que las partes renuncien anticipadamente a la acción de lesión enorme. Esto se debe a que la lesión enorme busca proteger a la parte más débil en la negociación, y renunciar a esta protección podría dejarla en una situación de vulnerabilidad (2).

• Prescripción: La acción para reclamar la lesión enorme prescribe en un plazo de cuatro años contados desde la fecha del contrato. Esto significa que si la parte lesionada no ejerce su derecho dentro de ese plazo, pierde la posibilidad de solicitar la rescisión o el reajuste del contrato (2).

• Interpretaciones doctrinales: Si bien el Código Civil define la lesión enorme de forma objetiva, en la doctrina legal existen diferentes interpretaciones sobre su naturaleza. Algunos autores la consideran un desequilibrio objetivo en el contrato, mientras que otros la ven como un posible vicio del consentimiento, ya que la parte lesionada puede haber aceptado el precio desproporcionado debido a una necesidad apremiante o a un error en la valoración del bien (1).

Lesión enorme en la herencia

El concepto de lesión enorme también se aplica en el contexto de la herencia, aunque en este caso se denomina "lesión grave". (5) Si un heredero sufre una pérdida significativa al aceptar una herencia debido a disposiciones testamentarias que desconocía al momento de la aceptación, puede solicitar la rescisión de dicha aceptación. Esto significa que la aceptación de la herencia queda sin efecto.

Lesión enorme en la anticresis

La anticresis es un contrato en el que se entrega un bien inmueble al acreedor para que se pague con los frutos que produce (5). En este caso, la lesión enorme puede ocurrir si el valor de los frutos que el acreedor recibe es desproporcionado en relación con la deuda.

Jurisprudencia sobre lesión enorme

La jurisprudencia chilena ofrece ejemplos concretos de cómo se aplica la lesión enorme en la práctica. En un caso, la Corte Suprema rechazó un recurso de casación interpuesto por un comprador que alegaba lesión enorme en la compra de un terreno (6). El tribunal determinó que el precio pagado, aunque inferior al valor comercial del terreno, no era lo suficientemente bajo como para configurar lesión enorme. En otro caso, se resolvió a favor del demandante que había vendido un inmueble por un precio considerablemente inferior a su valor real debido a una situación de necesidad apremiante (7).

Ejemplos de lesión enorme

• Ejemplo 1: Una persona vende una casa con un valor de mercado de 100 millones de pesos por solo 30 millones. En este caso, el vendedor sufre lesión enorme, ya que el precio recibido es inferior a la mitad del justo precio (3).

• Ejemplo 2: Una persona compra un terreno por 120 millones de pesos, cuando su valor real es de 50 millones. En este caso, el comprador sufre lesión enorme, ya que el justo precio es inferior a la mitad del precio que pagó (3).

Conclusiones

La lesión enorme es un mecanismo legal que busca proteger a las partes en un contrato de compraventa de inmuebles, evitando que una de ellas obtenga un beneficio excesivo a expensas de la otra. Es especialmente importante como mecanismo de protección para las personas vulnerables que, debido a dificultades económicas, falta de conocimiento u otras circunstancias, podrían verse presionadas a vender su propiedad por un valor muy inferior al real. Si bien la rescisión del contrato es la principal consecuencia, la ley ofrece alternativas para corregir el desequilibrio y mantener la validez del acuerdo.

Es fundamental que cualquier persona involucrada en la compraventa de un inmueble en Chile comprenda el concepto de lesión enorme y sus implicancias. Ante cualquier duda, es recomendable buscar asesoría legal para proteger sus intereses.

Fuentes citadas

1. Informe-en-derecho-sobre-procedencia-de-la-lesion-enorme-en-los-contratos-aleatorios.pdf - José Miguel Lecaros | Abogado, acceso: febrero 26, 2025, http://www.josemiguellecaros.cl/v2/wp-content/uploads/2015/05/Informe-en-derecho-sobre-procedencia-de-la-lesion-enorme-en-los-contratos-aleatorios.pdf

2. lesión enorme en el contrato de compraventa - Academia de Derecho Civil UDP, acceso: febrero 26, 2025, https://academiaderechocivil.udp.cl/cms/wp-content/uploads/2024/08/Lesion-enorme-en-la-cv.pdf

3. LA LESIÓN ENORME ANTE LA LEGISLACIÓN COMPARADA Y CÓDIGO CIVIL CHILENO Carolina Devoto Berrimán Profesora Derecho Civil Facul, acceso: febrero 26, 2025, https://repositorio.ugm.cl/bitstream/handle/20.500.12743/758/LA%20%20LESI%C3%93N%20%20ENORME%20%20ANTE%20%20LA%20%20LEGISLACI%C3%93N.pdf?sequence=1&isAllowed=y

4. Rescisión de la venta por lesión enorme - Derecho Civil - Chile - YouTube, acceso: febrero 26, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=n0LY9brrPN4

5. LESIÓN ENORME ⚖️ ¿VICIO DEL CONSENTIMIENTO? ⚖️ CLASES DE DERECHO ‍ ‍ ARRAZTOA Y PALAMARA - YouTube, acceso: febrero 26, 2025, https://www.youtube.com/watch?v=T6UMmQqAWL4

6. La Corte Suprema rechaza recurso de casación en caso de compraventa de terreno por lesión enorme - Tirant Prime, acceso: febrero 26, 2025, https://prime.tirant.com/cl/actualidad-prime/la-corte-suprema-rechaza-recurso-de-casacion-en-caso-de-compraventa-de-terreno-por-lesion-enorme/

7. LESIÓN ENORME - DAÑOS Y PERJUICIOS - INDEMNIZACIÓN - ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA - COMPRAVENTA I - U-Cursos, acceso: febrero 26, 2025, https://www.u-cursos.cl/derecho/2009/2/D122A0311/2/material_docente/bajar?id_material=255379