En este análisis se examinará el censo vitalicio, una figura jurídica que permite a una persona (censualista) gravar una propiedad con el pago de una renta a favor de otra (censuario) durante la vida de este último. Esta figura ha sido objeto de debate en la doctrina chilena, especialmente en lo que respecta a su purga, es decir, la posibilidad de extinguir el censo vitalicio cuando la propiedad gravada se vende en pública subasta a instancias de un acreedor hipotecario. A continuación, se analizará la legislación, doctrina y jurisprudencia relevante para comprender los criterios y procedimientos utilizados en la purga del censo vitalicio, así como las controversias que la rodean.
Historia del Censo en Chile
Antes de profundizar en el censo vitalicio, es importante comprender el contexto histórico del censo en Chile. El censo fue utilizado como una fórmula transicional entre el antiguo régimen de la tierra, fuertemente vinculado, y las nuevas ideas de libertad en la circulación de los bienes (1). En este contexto, surgieron los "censos reservativos" impuestos por la ley (1). Estos censos eran una especie de censo en el que un inmueble quedaba afecto al pago de una pensión anual, pero no a consecuencia de su enajenación, sino como consecuencia de su liberalización, que lo transformaba en un bien susceptible de comercio.
En este tipo de censo, se distinguían dos tipos de propiedad: el "dominio directo" y el "dominio útil" (1). La propiedad superior era el "dominio directo" y la inferior el "dominio útil". Esta distinción reflejaba la transición hacia un sistema de propiedad más flexible.
Legislación del Censo Vitalicio en Chile El Censo Ordinario
Si bien el Código Civil chileno no define expresamente el censo, es probable que su definición se base en el Artículo 1607 del Código Civil español (1). El censo ordinario, regulado en los artículos 2023 a 2044 del Código Civil, se define como un derecho real que grava una finca con el pago de un rédito anual a favor del censualista (2). Sus características principales se resumen en la siguiente tabla:
Característica | Descripción | Artículo del Código Civil |
Recae sobre inmuebles | El censo solo puede constituirse sobre bienes raíces. | 2 |
Pago de un rédito | El censuario debe pagar al censualista un rédito o canon anual en dinero. | 2 |
Formalidades | La constitución del censo requiere escritura pública e inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes. | 2 |
Redención | El censuario tiene derecho a redimir el censo, es decir, a extinguirlo pagando al censualista el capital censuado. | 2 |
El Censo Vitalicio
El Código Civil chileno regula el censo vitalicio en su Título XXXIII, específicamente en los artículos 2279 a 2281. El artículo 2279 define el censo vitalicio como aquel que se constituye sobre una finca, la cual pasa con esta carga a todo el que la posea (3). Además, establece que se aplicarán al censo vitalicio las reglas del censo ordinario en cuanto le fueren aplicables (4).
Es importante destacar que, a diferencia del censo ordinario, el censo vitalicio es irredimible a voluntad del censuario y no admite la reducción ni división (5). El artículo 2281 permite la constitución del censo vitalicio a favor de dos o más personas, siempre que existan al tiempo de fallecer el testador, aceptarse la donación o perfeccionarse el contrato (6).
Un aspecto crucial a considerar es la falta de una definición legal precisa para el "censo vitalicio" en la legislación chilena (3). Esta falta de claridad genera incertidumbre sobre su aplicación y alcance, especialmente en lo que respecta a la purga.
Doctrina sobre la Purga del Censo Vitalicio
La doctrina chilena ha abordado la purga del censo vitalicio desde diferentes perspectivas, generando un debate sobre su viabilidad. Algunos autores, como Sergio Gaete Rojas, argumentan a favor de la purga, basándose en la analogía con la hipoteca y en la aplicación de las reglas del censo ordinario al censo vitalicio (7). Según esta postura, la venta de un inmueble en pública subasta, ordenada por un juez a instancias de un acreedor hipotecario, liberaría al inmueble del censo vitalicio que lo grava.
Por otro lado, autores como Lorenzo de la Maza Rivadeneira sostienen que el censo vitalicio no se purga (7). Argumentan que la purga de la hipoteca, regulada en los artículos 2428 del Código Civil y 492 del Código de Procedimiento Civil (8) es un modo excepcional de extinguir la garantía hipotecaria, y que no existen razones para aplicar esta figura al censo vitalicio, que tiene una naturaleza jurídica distinta.
Fernando Rozas Vial, en su artículo "La purga del censo vitalicio y de la hipoteca de una renta vitalicia", publicado en la "Revista Chilena de Derecho" (9) analiza las diferencias entre el censo vitalicio y la renta vitalicia garantizada con hipoteca (7). Concluye que, si bien la hipoteca que garantiza una renta vitalicia se purga, no existen razones para que el censo vitalicio no se purgue de la misma forma.
En este debate, es importante considerar el principio de "irredimibilidad" del censo vitalicio, que establece que el censuario no puede extinguir el censo a su voluntad (7). La posibilidad de purgar el censo vitalicio entraría en conflicto con este principio, generando una tensión que la legislación no resuelve (7).
Además, se ha planteado la posibilidad de que el censo vitalicio se utilice como una herramienta para la elusión fiscal en la planificación sucesoria (10). Al constituir un censo vitalicio sobre un bien raíz, se podría evitar el pago del impuesto a la herencia, lo que genera un debate sobre la ética y la legalidad de esta práctica.
Jurisprudencia sobre la Purga del Censo Vitalicio
La jurisprudencia chilena no ha sido unánime en cuanto a la purga del censo vitalicio. Si bien no existen fallos que declaren expresamente que el censo vitalicio se purga como la hipoteca, se han presentado casos en los que se ha aplicado la figura de la simulación de contrato para condenar a quienes constituyeron un censo vitalicio sobre una propiedad previamente hipotecada (7).
Por ejemplo, la Corte Suprema, en un fallo del 8 de mayo de 1985, confirmó la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia del 3 de junio de 1988, en la que se condenó a los autores de un censo vitalicio sobre un inmueble hipotecado a favor del Banco Hipotecario y de Fomento Nacional por el delito de simulación de contrato (7).
Estos fallos, si bien no abordan directamente la purga del censo vitalicio, evidencian la preocupación de los tribunales por evitar que esta figura se utilice para burlar los derechos de los acreedores hipotecarios, quienes ven afectada la garantía que respalda sus créditos.
Jurisprudencia y Cuasicontratos
En el ámbito de la jurisprudencia chilena, es relevante mencionar el trabajo académico "Proyecto de actualización del Repertorio de legislación y jurisprudencia del Código Civil y sus leyes complementarias - contratos reales" (11) que se centra en la revisión de la jurisprudencia entre 1995 y 2011 sobre cuasicontratos. Este estudio ofrece un análisis profundo de la aplicación de las normas sobre cuasicontratos en el contexto chileno, lo que puede ser útil para comprender el marco legal que rodea al censo vitalicio.
Desafíos y Controversias
La purga del censo vitalicio presenta desafíos y controversias que requieren un análisis profundo. Uno de los principales desafíos es la falta de claridad en la legislación chilena sobre los criterios y procedimientos para la purga (7). La aplicación analógica de las normas del censo ordinario al censo vitalicio genera dudas e incertidumbres que deben ser resueltas por la doctrina y la jurisprudencia.
Purga del censo vitalicio en Chile
Para ilustrar la complejidad de este tema, consideremos el siguiente ejemplo: un agricultor de avanzada edad constituye un censo vitalicio sobre su propiedad a favor de su cónyuge para asegurar su sustento. Posteriormente, el agricultor fallece y la propiedad se vende en pública subasta para pagar las deudas hipotecarias. ¿Se extingue el censo vitalicio con la venta? ¿Qué sucede con el derecho del cónyuge a recibir la renta?
Este ejemplo muestra cómo la purga del censo vitalicio puede generar conflictos entre los derechos del censualista, del censuario y de los acreedores hipotecarios. La posibilidad de purgar el censo podría afectar el valor de la garantía hipotecaria y perjudicar a los acreedores. Por otro lado, la imposibilidad de purgar el censo vitalicio podría limitar la libre circulación de los bienes raíces y perjudicar al censuario.
Además, la purga del censo vitalicio podría tener implicaciones económicas en el mercado inmobiliario (7). La posibilidad de extinguir el censo vitalicio podría afectar el valor de las propiedades gravadas con este derecho real, lo que a su vez podría influir en las decisiones de compra y venta de inmuebles.
En este contexto, es importante considerar las disposiciones del Código Civil que podrían ser aplicables a la purga del censo vitalicio. El artículo 2480 del Código Civil establece que, para los efectos de la prelación, los censos debidamente inscritos serán considerados como hipotecas (8). Esto implica que, en caso de concurso de acreedores, el censualista tendría la misma preferencia que un acreedor hipotecario.
Asimismo, el artículo 763 del Código Civil, junto con los artículos 2428 del Código Civil y 492 del Código de Procedimiento Civil (7) establece las condiciones para la extinción de las hipotecas. La aplicación analógica de estas normas al censo vitalicio podría ser un argumento a favor de la purga.
Finalmente, el artículo 2038 del Código Civil, en su cláusula final (7) establece la posibilidad de constituir una nueva renta vitalicia después de una subasta. Esta disposición podría ser aplicable al censo vitalicio, permitiendo al censualista establecer un nuevo censo sobre la propiedad subastada.
Conclusiones
La purga del censo vitalicio en Chile es un tema complejo que genera un debate aún no resuelto. La falta de una regulación específica en el Código Civil, la divergencia en la doctrina y la falta de jurisprudencia clara sobre el tema crean incertidumbre sobre su aplicación.
Si bien existen argumentos a favor y en contra de la purga, basados en la analogía con la hipoteca, la aplicación de las reglas del censo ordinario y la necesidad de proteger los derechos de los acreedores hipotecarios, es fundamental que la legislación chilena se pronuncie de manera clara y precisa sobre la purga del censo vitalicio, estableciendo criterios y procedimientos que brinden seguridad jurídica a las partes involucradas.
Asimismo, es necesario que la doctrina y la jurisprudencia continúen analizando el tema, buscando soluciones que equilibren los derechos de todos los actores involucrados, considerando las implicaciones económicas y sociales de la purga del censo vitalicio. El estudio de la jurisprudencia sobre cuasicontratos y la "purga de la hipoteca" en casos de quiebra, como el trabajo de María Antonieta Icarte (1) pueden ofrecer valiosas perspectivas para este análisis.
En definitiva, la purga del censo vitalicio es un tema que requiere mayor atención y debate para asegurar la justicia y la equidad en su aplicación.
Fuentes citadas
1. Estimados Lectores - Universidad Central, acceso: febrero 26, 2025, https://www.ucentral.cl/ucentral/site/docs/20210322/20210322160528/boleti%CC%81n_andres_bello.pdf
2. CAPITULO X : EL CENSO - Juan Andres Orrego Acuña, acceso: febrero 26, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_6/El%20Censo.pdf
3. Ley Chile - DFL 1 30-MAY-2000 MINISTERIO DE JUSTICIA, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?org=&idNorma=172986&idParte=8720341
4. Artículo 2279 del Código Civil - DerechoPedia, acceso: febrero 26, 2025, https://www.derechopedia.cl/Art%C3%ADculo_2279_del_C%C3%B3digo_Civil
5. Decreto 87 APRUEBA REGLAMENTO DEL CENSO DE POBLACIÓN Y VIVIENDA 2024, acceso: febrero 26, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1190929
6. Artículo 2281 del Código Civil - DerechoPedia, acceso: febrero 26, 2025, https://derechopedia.cl/Art%C3%ADculo_2281_del_C%C3%B3digo_Civil
7. dialnet.unirioja.es, acceso: febrero 26, 2025, https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/2649567.pdf
8. Informe en Derecho - Dialnet, acceso: febrero 26, 2025, https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/2649404.pdf
9. La purga del censo vitalicio y de la hipoteca de una renta vitalicia - Revistas UC, acceso: febrero 26, 2025, https://ojs.uc.cl/index.php/Rchd/article/view/78902
10. RENTAS VITALICIAS DE BIENES RAICES SITUADOS EN CHILE, UN MECANISMO DE PLANIFICACIÓN SUCESORIA QUE PERDERÍA EL INCENTIVO DE UTI, acceso: febrero 26, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/146323/Martinez%20Pe%E2%94%9C%E2%96%92ailillo%20Emilio.pdf?sequence=1
11. “Proyecto de Actualización del Repertorio de legislación y jurisprudencia del Código Civil y sus leyes complementarias. Contratos Reales”. - Repositorio UCHILE, acceso: febrero 26, 2025, https://repositorio.uchile.cl/bitstream/handle/2250/177036/Proyecto-de-actualizacion-del-Repertorio-de-legislacion-y-jurisprudencia-del-Codigo-Civil-y-sus-leyes-complementarias-contratos-reales.pdf?sequence=1
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