Introducción
La Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, publicada en el Diario Oficial el 16 de diciembre de 1997, regula un régimen especial de propiedad en Chile que se aplica a los condominios. Esta ley, que ha sido modificada en varias ocasiones, establece las normas que rigen la convivencia y administración de los condominios, define los derechos y obligaciones de los copropietarios, y regula los órganos de administración y el régimen de gastos comunes, entre otros aspectos (1).
Uno de los objetivos principales de esta ley es facilitar la toma de decisiones en las comunidades de copropietarios, promoviendo la convivencia y el entendimiento entre vecinos. Además, busca implementar mecanismos más eficaces para la resolución de conflictos, tanto extrajudicial como judicialmente (2).
Alcance de la Ley
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria se aplica a los condominios, definidos como las construcciones o terrenos que se acogen a este régimen especial de propiedad (3). Estos condominios se caracterizan por la coexistencia de bienes de dominio exclusivo, que pertenecen a cada copropietario, y bienes de dominio común, que son propiedad de todos los copropietarios en conjunto (4).
Si bien la ley no se aplica a conjuntos habitacionales que no cuentan con bienes comunes, sí puede aplicarse a aquellos que se agrupan como loteos (5).
La ley distingue dos tipos de condominios:
Tipo A: Construcciones divididas en unidades, emplazadas en un terreno de dominio común (3).
Tipo B: Predios con construcciones o proyectos de construcción aprobados, donde existen sitios de dominio exclusivo para cada copropietario y terrenos de dominio común (3).
Es importante destacar que la ley permite la tenencia de mascotas y animales de compañía en las unidades. Sin embargo, el reglamento de copropiedad puede restringir el uso de los bienes comunes por parte de estos animales (6).
¿A quiénes se aplica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria?
La ley se aplica a todas las personas que sean dueñas de una unidad en un condominio acogido a este régimen (7). Estas personas, llamadas copropietarios, tienen derechos y obligaciones sobre su unidad de dominio exclusivo y sobre los bienes comunes del condominio (8).
La ley también se aplica a los arrendatarios y residentes de las unidades, quienes deben cumplir con las normas establecidas en el reglamento de copropiedad (9).
Asamblea de Copropietarios
La asamblea de copropietarios es el principal órgano para la toma de decisiones en un condominio (6). Las decisiones se toman por mayoría de votos, pero existen diferentes quórums según el tipo de asamblea:
Asambleas ordinarias: Requieren la mayoría absoluta de los asistentes, que deben representar al menos un 33% de los copropietarios (6).
Asambleas extraordinarias: Requieren la mayoría absoluta de los copropietarios, es decir, el 50% más uno (6).
Gastos Comunes
Los gastos comunes son los costos asociados a la administración, mantención y operación del condominio (8). Se dividen en dos categorías:
Tipo de Gasto | Descripción | Ejemplos |
Gastos comunes ordinarios | Gastos regulares para la administración, mantención y operación del condominio | Remuneraciones del personal, aseo, reparaciones menores, servicios básicos |
Gastos comunes extraordinarios | Gastos adicionales o diferentes a los ordinarios, destinados a nuevas obras o imprevistos | Construcción de nuevas áreas comunes, reparaciones mayores, fondo de reserva |
No Pago de Gastos Comunes
En caso de no pago de gastos comunes, el administrador del condominio tiene la facultad de celebrar convenios de pago con los deudores morosos, permitiendo el pago en cuotas mensuales (6). Si no se llega a un acuerdo, el administrador puede ejercer acciones legales a través de un juicio ejecutivo (6).
Fondo Común de Reserva
Todo condominio debe contar con un "Fondo Común de Reserva" destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos (6). Este fondo también puede utilizarse para cubrir indemnizaciones y gastos relacionados con el término de la relación laboral del personal contratado.
Situación de los predios rurales
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria no se aplica a las parcelaciones emplazadas en áreas rurales (1). Sin embargo, existe la posibilidad de que un predio rústico se divida en condominios, siempre que se destine a fines urbanos o habitacionales (1). En estos casos, se aplicaría la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
La creciente urbanización en áreas rurales plantea el desafío de adaptar la ley a esta realidad, ya que muchos proyectos inmobiliarios en zonas rurales podrían beneficiarse de la organización y la regulación que ofrece la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Es posible que en el futuro se implementen modificaciones a la ley para abordar esta situación y facilitar la aplicación del régimen de copropiedad en áreas rurales con fines habitacionales.
Legislación relevante
Además de la Ley N° 19.537, existen otras leyes y decretos que complementan la regulación de la copropiedad inmobiliaria en Chile:
Código Civil: Regula el régimen general de la propiedad y los derechos reales, estableciendo las bases para la copropiedad (1).
Código del Trabajo: Regula las relaciones laborales entre el condominio y sus trabajadores, como conserjes, personal de aseo o seguridad (1).
Ley de Seguridad Social: Establece las normas sobre previsión social para los trabajadores del condominio, asegurando sus derechos laborales (1).
Código de Procedimiento Civil: Regula el procedimiento judicial para el cobro de gastos comunes, estableciendo las vías para resolver conflictos relacionados con el pago (3).
Ley General de Urbanismo y Construcciones: Establece las normas sobre planificación urbana y construcción que se aplican a los condominios, regulando aspectos como la densidad habitacional y las áreas verdes (1).
Decreto Supremo N° 50 de 2004: Aprueba el Reglamento de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, que detalla las normas para la aplicación de la ley (1).
Decreto Supremo N° 88 de 2004: Aprueba Reglamento Tipo de Copropiedad para Condominios de Viviendas Sociales, que establece un modelo de reglamento para este tipo de condominios (1).
Registro de Administradores
La Ley N° 21.442 crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios de carácter obligatorio, único, público y gratuito (2). En este registro deben inscribirse todas las personas que ejerzan como administrador o administradora en un condominio, ya sea de forma gratuita o remunerada.
Sistema de Reclamaciones y Sanciones
La Ley N° 21.442 establece un sistema para generar reclamos y aplicar sanciones a los administradores de condominios que no cumplan con las funciones que les encomienda la ley (2). Este sistema permite a las comunidades de copropietarios presentar reclamos y denuncias contra los administradores que incurran en faltas o irregularidades en el ejercicio de sus funciones.
Nuevas Condiciones para la Construcción de Condominios
La Ley N° 21.442 establece nuevas condiciones para la construcción de condominios, con el objetivo de mejorar la integración de estos proyectos con el entorno urbano (2). Entre las nuevas normas, se exige que los condominios cuenten con cierres perimetrales que favorezcan la visibilidad y la seguridad, y se promueve la incorporación de áreas verdes y espacios públicos.
Secretaría Ejecutiva de Condominios
La Ley N° 21.442 crea la Secretaría Ejecutiva de Condominios, un organismo dependiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (2). Entre sus funciones se encuentran:
Mantener actualizados el Registro Nacional de Administradores y de Condominios Habitacionales.
Asesorar, supervisar y coordinar a las unidades ministeriales en torno al régimen de copropiedad.
Promover la organización y participación de las personas y comunidades que habitan en condominios.
Conclusiones
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria es un cuerpo legal fundamental para la regulación de la vida en comunidad en Chile. Su aplicación se extiende a una amplia gama de inmuebles, desde edificios de departamentos hasta condominios de casas, siempre que cumplan con los requisitos establecidos en la ley.
Si bien la ley no se aplica directamente a los predios rurales, existe la posibilidad de que estos se organicen bajo el régimen de copropiedad si se destinan a fines urbanos o habitacionales. La creciente urbanización en zonas rurales plantea el desafío de adaptar la ley a esta realidad, ya que muchos proyectos inmobiliarios en estas zonas podrían beneficiarse de la organización y la regulación que ofrece la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, junto con la legislación complementaria, la doctrina y la jurisprudencia, conforman un marco legal sólido que busca asegurar una convivencia armónica y una administración eficiente de los condominios en Chile.
Es importante destacar el cambio de paradigma que introduce la Ley N° 21.442, que busca fortalecer el concepto de comunidad y el entendimiento entre vecinos. Esta ley no solo facilita la toma de decisiones y la resolución de conflictos, sino que también promueve la participación activa de los copropietarios en la administración del condominio. Este enfoque representa un avance significativo en la regulación de la vida en comunidad en Chile, con un mayor énfasis en la convivencia, la colaboración y la responsabilidad compartida.
En definitiva, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria juega un papel crucial en el desarrollo de la sociedad chilena, al regular las relaciones entre vecinos, promover la convivencia pacífica y contribuir a la creación de espacios habitacionales más organizados y armónicos.
1. www.juanandresorrego.cl, acceso: febrero 25, 2025, https://www.juanandresorrego.cl/assets/pdf/apu/ap_4/Ley%2019537-Copropiedad%20Inmobiliaria.pdf
2. Condominios - Ministerio de Vivienda y Urbanismo, acceso: febrero 25, 2025, https://www.minvu.gob.cl/nueva-ley-de-copropiedad-inmobiliaria/
3. Ley de Condominios, acceso: febrero 25, 2025, http://web.uchile.cl/archivos/uchile/productos/libreriavirtual/libros/ley19537.html
4. Copropiedad inmobiliaria, acceso: febrero 25, 2025, https://www.bcn.cl/portal/leyfacil/recurso/copropiedad-inmobiliaria
5. Ley 19537 SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, acceso: febrero 25, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=81505
6. Sobre la copropiedad inmobiliaria: principales lineamientos de la norma que regula los condominios de casas, departamentos, oficinas, etc. - Diario Constitucional, acceso: febrero 25, 2025, https://www.diarioconstitucional.cl/2022/11/25/sobre-la-copropiedad-inmobiliaria-principales-lineamientos-de-la-norma-que-regula-los-condominios-de-casas-departamentos-oficinas-etc/
7. Ley 19.537: ¿En qué consiste y cómo aplicarla en su comunidad? - Edifito.com, acceso: febrero 25, 2025, https://www.edifito.com/ley-19-537/
8. ley nº 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, acceso: febrero 25, 2025, http://www.josemiguellecaros.cl/v2/wp-content/uploads/2015/05/Ley-19.537-Copropiedad-Inmobiliaria.pdf
9. Reglamento de Copropiedad | Minvu, acceso: febrero 25, 2025, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2024/04/regalamento-copropiedad.pdf
10. Ley Chile - Ley 19537 - Biblioteca del Congreso Nacional, acceso: febrero 25, 2025, https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=81505&idParte=7216445
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