Comprar un departamento, ya sea para vivir o como inversión, es una decisión importante en la vida de cualquier persona. En Chile, este proceso generalmente involucra una serie de etapas bien definidas que incluyen la búsqueda de la propiedad, la obtención de una preaprobación hipotecaria (si se requiere financiamiento), la firma de una promesa de compraventa, la realización de un estudio de títulos, la firma del contrato de compraventa definitivo y, finalmente, la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces (1). En este documento, nos centraremos en la promesa de compraventa, un acuerdo legal que sienta las bases para la futura transacción y que cobra especial relevancia en las modalidades de compra "en blanco" y "en verde". Analizaremos en detalle este instrumento legal, con especial énfasis en las modalidades mencionadas, los seguros asociados, la legislación aplicable, la doctrina legal y la jurisprudencia relevante.
Definición y Requisitos de la Promesa de Compraventa
La promesa de compraventa es un contrato bilateral que obliga a las partes a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, bajo las condiciones previamente establecidas (2). Sirve para diversos propósitos, como fijar el precio de venta, establecer multas en caso de incumplimiento, reservar la propiedad para que el vendedor no la ofrezca a otros interesados, dar tiempo al propietario para reunir la documentación legal necesaria y dar tiempo al comprador para gestionar el financiamiento (3). Si bien no es obligatorio firmar una promesa bas partes (4).
Para que la promesa de compraventa sea válida en Chile, debe cumplir con los siguientes requisitos (5):
Constar por escrito: La promesa debe estar plasmada en un documento, ya sea privado o público.
Que el contrato prometido sea legal: El objeto del contrato debe ser lícito y posible.
Contener un plazo o condición: Debe establecerse un plazo o condición que determine cuándo se celebrará el contrato definitivo.
Especificar el contrato prometido: La promesa debe detallar las condiciones de la compraventa de forma precisa, incluyendo el precio, la forma de pago y las características del inmueble.
Además de estos requisitos, es importante destacar que:
Si el inmueble pertenece a una sociedad conyugal o es propiedad exclusiva de la mujer casada bajo este régimen, se requiere la firma de la cónyuge para autorizar la promesa (3).
Es posible registrar la promesa en el Conservador de Bienes Raíces para evitar estafas y asegurar que el vendedor no ofrezca la propiedad a otros compradores (3).
Modalidades de Compraventa: En Blanco y En Verde
En Chile, existen dos modalidades principales para la compraventa de departamentos: en blanco y en verde. Ambas modalidades tienen sus propias ventajas y desventajas, y la elección de una u otra dependerá de las necesidades y preferencias del comprador.
Compraventa en Blanco
La compraventa en blanco se refiere a la adquisición de un departamento antes de que se inicie su construcción, incluso sin la existencia de una sala de ventas o un piloto (7). Esta modalidad es atractiva para jóvenes profesionales e inversionistas que buscan oportunidades con descuentos atractivos (8).
Modalidad | Ventajas | Desventajas |
Compraventa en Blanco | Precios más accesibles (9), Flexibilidad en el pago del pie (7), Mayor posibilidad de elegir características del departamento (10), Posibilidad de modificar diseños y acabados (10) | Incertidumbre al comprar sin ver la propiedad terminada (11), Riesgo de que el proyecto no se concrete (11) |
Compraventa en Verde | Mejor planificación financiera (12), Precios atractivos (12), Mayor plazo para el pago del pie (13), Flexibilidad de ubicación (13) | Multa por desistir de la compra (13), Imposibilidad de ver la propiedad terminada (14) |
Compraventa en Verde
La compraventa en verde se realiza cuando el departamento se encuentra en fase de construcción (13). Esta modalidad ha ganado popularidad en el mercado inmobiliario chileno, con un porcentaje de compra del 61% para departamentos y 76% para casas (15).
Seguros en la Promesa de Compraventa
En Chile, la ley exige que las promesas de compraventa de departamentos en verde incluyan una póliza de seguro o boleta bancaria que garantice la devolución del dinero pagado en caso de que la inmobiliaria no cumpla con la entrega de la vivienda (16). Este seguro es obligatorio y cubre el pago del pie entregado a la constructora o inmobiliaria (16). El valor de la póliza es igual a la cantidad entregada en efectivo a la inmobiliaria (16).
Es importante destacar que la obligatoriedad de este seguro se extiende a las compraventas de departamentos en edificios que aún no cuentan con recepción definitiva (17). Además, la ley no hace distinción entre comunidades sociales y comunidades normales, por lo que todas las comunidades deben contar con un seguro de incendio que cubra tanto las áreas comunes como las unidades individuales (18).
Además del seguro obligatorio, existen otros seguros opcionales que se pueden contratar para proteger la inversión, como seguros de responsabilidad civil, daños materiales o defectos en el título de propiedad (19).
Legislación Aplicable
La promesa de compraventa de departamentos en Chile se rige por diversas leyes, entre las que destacan:
Código Civil: El artículo 1554 del Código Civil establece los requisitos para la validez de la promesa de compraventa (5).
Ley de Protección al Consumidor: Esta ley protege los derechos de los compradores en las transacciones inmobiliarias, especialmente en los contratos de adhesión (20). El SERNAC (Servicio Nacional del Consumidor) juega un papel importante en la protección de estos derechos y ofrece canales para que los consumidores presenten reclamos en caso de irregularidades. Se puede contactar al SERNAC llamando gratis al 800 700 100 o ingresando a www.sernac.cl con la Clave Única (21).
Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC): El artículo 138 bis de la LGUC regula la compraventa en verde y establece la obligatoriedad del seguro para garantizar la devolución del dinero en caso de incumplimiento (17). Además, esta ley obliga a la inmobiliaria o empresa constructora a inscribir el título de dominio en el Conservador de Bienes Raíces dentro del plazo fijado en la promesa de compraventa. Si no se ha especificado un plazo, este será de un año desde la firma de la promesa (16).
Doctrina Legal
La doctrina legal sobre la promesa de compraventa de departamentos en Chile se encuentra en diversos artículos académicos y libros de expertos en derecho civil. Algunos puntos relevantes de la doctrina incluyen:
Naturaleza jurídica de la promesa: La promesa de compraventa es un contrato preparatorio que genera la obligación de celebrar un contrato futuro (22).
Efectos de la promesa: La promesa no transfiere la propiedad, pero genera derechos y obligaciones para las partes (23).
Incumplimiento de la promesa: En caso de incumplimiento, se puede exigir el cumplimiento forzado del contrato o la resolución del mismo, con la posibilidad de solicitar indemnización por perjuicios (24).
Condición resolutoria tácita: El artículo 1489 del Código Civil establece la "condición resolutoria tácita" que se aplica a los contratos bilaterales como la promesa de compraventa. Esta condición permite a la parte cumplidora solicitar la resolución del contrato en caso de incumplimiento de la otra parte (22).
Jurisprudencia
La jurisprudencia chilena sobre la promesa de compraventa de departamentos se encuentra en los fallos de la Corte Suprema y otros tribunales. Algunos casos relevantes incluyen:
Cláusulas abusivas: La Corte Suprema ha declarado abusivas ciertas cláusulas en contratos de promesa de compraventa, como la imposición de multas excesivas al consumidor (25). En un caso particular, la Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo presentado por el SERNAC y declaró abusiva una cláusula que permitía a la inmobiliaria cobrar una multa equivalente al 5% o 10% del precio de la compraventa en caso de incumplimiento por parte del comprador.
Promesa compraventa departamentos: Chile
Incumplimiento del contrato: Se han resuelto casos de incumplimiento de la promesa de compraventa por parte de inmobiliarias, con la consiguiente obligación de devolver el dinero al comprador (26). En un caso específico, la Corte Suprema resolvió que la inmobiliaria debía devolver el dinero pagado por el comprador debido a que no se cumplió con la obligación de entregar la propiedad libre de ocupantes ilegales.
Validez de la promesa: Se ha establecido la validez de la promesa de compraventa como antecedente jurídico para la ocupación del predio (27). En un fallo de la Corte Suprema, se reconoció que un contrato de promesa de compraventa celebrado con el anterior dueño del inmueble habilitaba al comprador para ocupar el predio, incluso si aún no se había firmado la escritura de compraventa definitiva.
Nulidad de la promesa: La jurisprudencia ha establecido que si la compraventa va a ser nula, la promesa de compraventa no produce obligación alguna (23).
Derechos y Obligaciones de las Partes
En una promesa de compraventa de departamentos, las partes involucradas tienen derechos y obligaciones que deben cumplir.
Parte | Derechos | Obligaciones |
Comprador | Recibir la propiedad en los términos acordados. Exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo en caso de incumplimiento por parte del vendedor (28). | Pagar el precio acordado en la forma y plazos establecidos. Realizar las verificaciones necesarias sobre la propiedad y el vendedor. Cumplir con las condiciones establecidas en la promesa (4). |
Vendedor | Recibir el pago del precio acordado. Exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo en caso de incumplimiento por parte del comprador (28). | Transferir la propiedad al comprador en los términos acordados. Garantizar que la información sobre la propiedad sea veraz. Entregar la propiedad libre de gravámenes (28). |
Es importante destacar que la promesa de compraventa puede ser transferida a un nuevo comprador mediante escritura pública ante notario (29).
Causas de Incumplimiento y Consecuencias Legales
El incumplimiento de una promesa de compraventa puede deberse a diversas causas, como:
Incumplimiento injustificado: Cuando una de las partes decide no continuar con la compraventa sin un motivo de fuerza mayor (1).
Fuerza mayor: Cuando ocurren eventos imprevistos que impiden el cumplimiento del contrato, como desastres naturales o la muerte de una de las partes (1).
Las consecuencias legales del incumplimiento pueden incluir:
Pago de multas: La parte incumplidora puede verse obligada a pagar multas establecidas en el contrato (1). En caso de incumplimiento por parte de la inmobiliaria, las sanciones por infringir la Ley del Consumidor pueden llegar hasta 300 UTM por cada infracción (30).
Resolución del contrato: Se puede solicitar la resolución del contrato y la devolución del dinero pagado (6).
Acciones legales: La parte afectada puede iniciar acciones legales para exigir el cumplimiento del contrato o la indemnización por daños y perjuicios (31).
Conclusión
La promesa de compraventa de departamentos en Chile es un instrumento legal crucial para brindar seguridad y transparencia en las transacciones inmobiliarias, especialmente en las modalidades de compra "en blanco" y "en verde". Este documento no solo define las condiciones de la futura compraventa, sino que también establece un marco legal que protege los derechos y obligaciones de ambas partes.
Comprender el marco legal que rodea la promesa de compraventa es fundamental para cualquier persona que esté considerando comprar un departamento en Chile. La legislación, la doctrina y la jurisprudencia en esta materia han evolucionado para brindar mayor protección a los compradores, especialmente en lo que respecta a la compra en verde y la prevención de cláusulas abusivas.
Las modalidades "en blanco" y "en verde" ofrecen oportunidades atractivas para adquirir un departamento, pero también conllevan ciertos riesgos. La compra "en blanco", al no contar con una propiedad física para inspeccionar, implica un mayor nivel de incertidumbre. Sin embargo, la obligatoriedad del seguro en la compra en verde mitiga el riesgo de perder la inversión en caso de que la inmobiliaria incumpla con su parte del acuerdo.
En este contexto, la asesoría legal especializada se vuelve indispensable para garantizar que la promesa de compraventa refleje con precisión las intenciones de ambas partes y cumpla con todos los requisitos legales. Un abogado experto en derecho inmobiliario puede ayudar a:
Redactar una promesa de compraventa que proteja los intereses tanto del comprador como del vendedor.
Negociar cláusulas que sean justas y equitativas para ambas partes.
Verificar que la propiedad esté libre de gravámenes y que el vendedor tenga la capacidad legal para realizar la venta.
Asesorar sobre los seguros obligatorios y opcionales que se pueden contratar.
Representar al cliente en caso de incumplimiento del contrato o cualquier otro conflicto legal.
En definitiva, la promesa de compraventa es una herramienta esencial para quienes desean adquirir un departamento en Chile. Al comprender sus implicaciones legales y buscar la asesoría adecuada, los compradores y vendedores pueden asegurar una transacción transparente, segura y que proteja sus intereses.
Fuentes citadas
1. La promesa de compraventa en Chile - Chilepropiedades.cl, acceso: febrero 25, 2025, https://chilepropiedades.cl/articulo/4631779/la-promesa-de-compraventa-en-chile
2. www.portalinmobiliario.com, acceso: febrero 25, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/promesa-de-compra-venta#:~:text=La%20promesa%20de%20compraventa%20de,y%20en%20un%20tiempo%20establecido.
3. Promesa de compra venta - Casacentro - CORREDOR DE PROPIEDADES en valdivia, acceso: febrero 25, 2025, https://casacentro.cl/blog-inmobiliario/promesa-de-compraventa/
4. Promesa de Compraventa en Chile | GUÍA ACTUALIZADA - Estudio Camus, acceso: febrero 25, 2025, https://estudiocamus.cl/abogados-compraventa/promesa-de-compraventa/
5. Promesa de compra venta en Mercado Libre Chile - Portal Inmobiliario, acceso: febrero 25, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/promesa-de-compra-venta
6. Guía de Promesa de Compraventa en Chile: ¿Por qué es importante? - MisAbogados.com, acceso: febrero 25, 2025, https://www.misabogados.com/guia-promesa-de-compraventa
7. 5 beneficios de comprar departamentos en blanco | Activa.cl, acceso: febrero 25, 2025, https://www.activa.cl/tendencias/5-beneficios-de-comprar-departamentos-en-blanco/
8. qué significa comprar en blanco - Portal Inmobiliario, acceso: febrero 25, 2025, https://www.portalinmobiliario.com/h/blog/que-significa-comprar-en-blanco
9. ¿Qué es la venta en blanco?: conoce sus características y beneficios - Maestra Inmobiliaria, acceso: febrero 25, 2025, https://maestra.cl/inversion/que-es-la-venta-en-blanco-y-cuales-son-sus-caracteristicas-y-beneficios/
10. Departamentos en Blanco | Almagro, acceso: febrero 25, 2025, https://www.almagro.cl/departamentos-en-blanco/
11. Las ventajas y desventajas de comprar un departamento en blanco - El Blog de Assetplan, acceso: febrero 25, 2025, https://blog.assetplan.cl/inversiones/seleccion-propiedad/ventajas-departamento-blanco
12. Departamentos en Verde | Almagro, acceso: febrero 25, 2025, https://www.almagro.cl/departamentos-venta-en-verde/
13. ¿Cómo comprar departamento en verde? | Inmobiliaria PY, acceso: febrero 25, 2025, https://py.cl/noticia/como-comprar-un-departamento-en-verde/
14. Comprar un departamento en verde - Inmobiliaria Absalon, acceso: febrero 25, 2025, https://www.absalon.cl/blog/comprar-un-departamento-en-verde/
15. ¿Qué necesito para comprar un departamento en verde? | Datos y análisis del mercado inmobiliario en Chile - Blog Trovit, acceso: febrero 25, 2025, https://blog.trovit.cl/guias/guias-para-comprar/departamento-verde-chile
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28. ¿Qué es la promesa de compraventa? Requisitos y ventajas - Firma Virtual, acceso: febrero 25, 2025, https://firmavirtual.legal/que-es-la-promesa-de-compraventa/
29. ¿Qué es y cómo funciona una promesa de compraventa en Chile?. - Parque Avellano, acceso: febrero 25, 2025, https://www.parqueavellano.cl/blog/promesa-de-compraventa/
30. ¿Qué es y cómo dejar sin efecto una promesa de compraventa en 2025? - Arcó Abogados, acceso: febrero 25, 2025, https://arcoabogados.cl/blog/como-dejar-sin-efecto-una-promesa-de-compraventa-en-2025/
31. Cuando vence una promesa de compraventa en Chile - Abogados Inmobiliarios, acceso: febrero 25, 2025, https://abogados-inmobiliarios.cl/consejos-legales/cuando-vence-una-promesa-de-compraventa/
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