Introducción
En Chile, la compra de una vivienda nueva conlleva la expectativa de adquirir un bien durable y libre de defectos. Sin embargo, a veces surgen fallas o deficiencias que pueden afectar la habitabilidad, seguridad y funcionalidad del inmueble. En este contexto, es crucial comprender los derechos que asisten al comprador y los plazos para demandar en caso de defectos en la construcción.
Este artículo analiza el marco legal que regula la responsabilidad por defectos en la construcción en Chile, con especial énfasis en los plazos de prescripción, los derechos del comprador y la jurisprudencia relevante. Además, se examinan las diferentes vías de solución de controversias, incluyendo los mecanismos extrajudiciales.
Marco Legal
La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), contenida en el Decreto con Fuerza de Ley N°458 de 1976 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, establece las normas que rigen la planificación urbana, la urbanización y la construcción en Chile (1). En su artículo 18, modificado por la Ley N° 20.016 de 2005, se establecen plazos diferenciados para ejercer acciones por fallas o defectos en las construcciones, según la gravedad de las mismas (2).
La necesidad de revisar los plazos para demandar por defectos en la construcción surgió a raíz de la discusión del proyecto de ley que modifica la LGUC en lo relativo al cómputo del plazo de prescripción de las acciones, boletín N° 11.998-14 (3). Uno de los problemas detectados fue la falta de claridad respecto al inicio de la vigencia de la garantía, especialmente en propiedades cuya entrega material no coincide con los hitos establecidos como fechas de entrada en vigencia, como la fecha de recepción de obras o la fecha de inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces (4).
Tipo de Falla o Defecto | Plazo de Prescripción | Inicio del Plazo |
Estructurales (que afecten a la estructura soportante) | 10 años | Recepción definitiva de la obra |
Constructivos o de instalaciones | 5 años | Recepción definitiva de la obra |
Terminaciones o acabados | 3 años | Inscripción del inmueble a nombre del comprador |
Es importante destacar que la responsabilidad por defectos en la construcción recae en el "propietario primer vendedor", que generalmente es la inmobiliaria. Esta responsabilidad es irrenunciable e intransferible, lo que significa que no puede ser limitada o eliminada mediante cláusulas contractuales.
A diferencia de Chile, en Perú el plazo para hacer efectiva la responsabilidad por daños, cualquiera sea el tipo de vicio o defecto, es de 5 años, contados desde la recepción o finalización de la obra por la municipalidad (5). En Francia, el régimen de responsabilidad se denomina "garantía decenal" y cubre un periodo de 10 años desde la recepción de la obra (6). En España, la Ley 38 de 1999 establece un sistema de garantías con plazos diferenciados según la gravedad del daño: 10 años para defectos estructurales, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 1 año para los defectos de acabado (7).
Derechos del Comprador
El comprador de una vivienda con defectos tiene derecho a exigir al propietario primer vendedor la reparación de los daños, incluyendo tanto el daño emergente como el daño moral. El daño emergente se refiere a las pérdidas materiales sufridas, como la reparación de fallas estructurales, filtraciones o instalaciones defectuosas (8). El daño moral se refiere al sufrimiento, angustia o molestias ocasionadas por los defectos, como la imposibilidad de habitar la vivienda o las molestias derivadas de las reparaciones (9).
En caso de que los defectos sean de tal gravedad que impidan la habitabilidad del inmueble, el comprador puede solicitar la resolución del contrato, es decir, la anulación de la compraventa y la devolución del precio pagado (10). También puede solicitar una rebaja del precio, denominada "Quanti minoris", en función del grado de afección de la habitabilidad del inmueble (11).
Además de las acciones contra el propietario primer vendedor, el comprador también puede iniciar acciones legales contra otros responsables, como los proyectistas o constructores, para obtener la reparación de los daños (12). En este caso, el propietario primer vendedor, aunque sea responsable frente al comprador, puede ejercer una acción de repetición contra los terceros responsables para recuperar lo que haya tenido que pagar en concepto de indemnización (13).
Es importante tener en cuenta que el vendedor puede estar exento de la obligación de saneamiento por vicios ocultos en inmuebles usados, si así se estipula en el contrato de compraventa. Sin embargo, si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, estará obligado a sanearlos (14).
La Ley General de Urbanismo y Construcciones es clara al respecto. Una vez realizada la recepción final municipal, empiezan a correr los siguientes plazos de cobertura (15):
Fallas o defectos en la estructura: 10 años. Este tipo de fallas involucran todos los componentes que soportan la edificación, como cimientos, muros, pilares y techos.
Fallas o defectos en elementos constructivos o de instalaciones: 5 años. Cubre problemas en ventanas, aislamientos, techumbres, pisos, impermeabilizaciones y redes de instalaciones (eléctricas, de agua, gas, etc.).
Fallas y defectos en terminaciones o de acabados: 3 años. Se refiere a defectos en elementos como grifería, cerámicas, pintura, puertas y ventanas.
En una demanda de indemnización de perjuicios, se pueden reclamar los siguientes tipos de daños (16):
Daño emergente: Pérdida o menoscabo real, efectivo y actual, causado al patrimonio o bienes de una persona.
Lucro cesante: Ganancia o provecho que deja de obtenerse como consecuencia del daño.
Daño moral: Sufrimiento, angustia o molestias ocasionadas por el daño.
Remedy | Description | Legal Basis |
Reparación | El propietario primer vendedor debe reparar los daños causados por los defectos. | Artículo 18 LGUC |
Rebaja del precio ("Quanti minoris") | Reducción del precio de compra en proporción a la gravedad de los defectos. | Artículo 1814 inciso 2° Código Civil |
Resolución del contrato | Anulación de la compraventa y devolución del precio pagado en caso de defectos graves que impidan la habitabilidad. | Artículo 1832 inciso 1° Código Civil |
Además de lo anterior, las inmobiliarias tienen responsabilidades respecto a la calidad del suelo. Deben asegurarse de que el terreno sea apto para la construcción y que no presente vicios o defectos que puedan afectar la estabilidad del inmueble (17).
Doctrina
La doctrina chilena ha analizado en profundidad la responsabilidad por defectos en la construcción, abordando diversos aspectos como la naturaleza de la responsabilidad, los diferentes tipos de defectos, la responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo y la prescripción de las acciones.
Algunos autores, como José Fernández Richard, han destacado la importancia del cumplimiento de las normas técnicas en la construcción para evitar fallas o defectos (18). El incumplimiento de estas normas puede ser utilizado como evidencia en un juicio para demostrar la responsabilidad del constructor o del propietario primer vendedor.
En cuanto a la naturaleza de la responsabilidad, la doctrina ha distinguido entre la responsabilidad contractual, que rige entre quien encarga la obra y los profesionales que la diseñan y ejecutan, y la responsabilidad extracontractual, que protege los intereses de quienes no están relacionados por contrato con los responsables, como vecinos o terceros (19). Sin embargo, se ha sostenido que ambos tipos de responsabilidad están sujetos esencialmente al mismo estatuto, ya que los deberes de cuidado para evitar daños son análogos en ambos ámbitos (20).
La doctrina también ha analizado los diferentes tipos de defectos que pueden presentarse en una construcción. Se ha distinguido entre (21):
Vicios de la construcción: Desviaciones de la obra de las condiciones estipuladas en el contrato, de las reglas del arte de la construcción o de las obligaciones de los profesionales.
Vicios del suelo: Deficiencias en el proyecto que no tienen en cuenta las características del terreno o las cargas que debe soportar.
Vicios de los materiales: Utilización de materiales no idóneos o que no cumplen con las especificaciones.
Dentro de los vicios de la construcción, se ha profundizado en el concepto de "vicio del suelo", definiéndolo como aquel vicio constructivo que tiene su causa en la deficiente actuación del arquitecto al proyectar la obra, sin considerar las características del terreno. (1)
Otro aspecto relevante analizado por la doctrina es la responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo. Se ha señalado que el constructor es responsable tanto por el hecho propio como por el hecho ajeno, es decir, por las acciones u omisiones propias y por las de sus dependientes, subcontratistas y fabricantes de materiales. (2)
En cuanto a la prescripción de las acciones, la doctrina ha debatido sobre la conveniencia de generalizar un mecanismo de rebaja de precio ("rebaja de precio") ante cumplimientos defectuosos para todos los tipos de contratos. (3) Se ha argumentado que este remedio permitiría al acreedor adecuar su propia prestación a la prestación defectuosa recibida, sin necesidad de resolver el contrato. (4)
Finalmente, la doctrina ha analizado la interacción entre las reglas del derecho común y los estatutos especiales sobre daños producidos por la construcción, como los del Código Civil y la LGUC. (5) Se ha sostenido que el perjudicado puede elegir entre uno u otro régimen, pero no mezclar disposiciones de ambos. (6)
Jurisprudencia
La jurisprudencia chilena, en particular la de la Corte Suprema, ha establecido importantes precedentes en materia de responsabilidad por defectos en la construcción. Se ha reconocido la responsabilidad del propietario primer vendedor por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos, sin importar su origen. (7) Esto significa que el propietario primer vendedor es responsable incluso si los defectos fueron causados por terceros, como el constructor o los proyectistas. (8)
En diversos fallos, la Corte Suprema ha confirmado sentencias que condenan a inmobiliarias a pagar indemnizaciones por defectos en la construcción, incluyendo tanto el daño emergente como el daño moral. (9) Por ejemplo, en un caso reciente, la Corte Suprema confirmó una sentencia que condenó a una inmobiliaria a pagar $13.652.348 por daño emergente y $5.000.000 por daño moral a una compradora que adquirió un departamento con defectos constructivos. (10)
Asimismo, la jurisprudencia ha establecido que la recepción municipal de la obra no exime al propietario primer vendedor de su responsabilidad por defectos. (11) Sin embargo, la recepción municipal puede ser utilizada como evidencia en un juicio para determinar si la obra cumplía con las normas urbanísticas al momento de su recepción. (12)
En un fallo relevante, la Corte Suprema acogió una demanda por fallas de construcción de viviendas en La Serena, condenando a la inmobiliaria y al constructor civil a pagar solidariamente una indemnización de $11.601.838 por concepto de daño emergente a cada demandante. (13)
Mecanismos Extrajudiciales de Solución de Controversias
Además de la vía judicial, existen mecanismos extrajudiciales que pueden ser utilizados para resolver conflictos relacionados con defectos en la construcción. Estos mecanismos pueden ser una alternativa más rápida y económica que la vía judicial, y permiten a las partes mantener un mayor control sobre el proceso de resolución del conflicto. (14) Entre ellos se encuentran:
Mediación: Es un proceso voluntario en el que un tercero neutral facilita la comunicación entre las partes para que lleguen a un acuerdo. (15) La mediación se basa en el diálogo y la cooperación, y busca encontrar soluciones que satisfagan a ambas partes. (16)
Arbitraje: Es un proceso en el que las partes someten su controversia a la decisión de un tercero imparcial, denominado árbitro, cuya decisión es vinculante. (17) El arbitraje es una alternativa al proceso judicial, y puede ser más rápido y flexible. (18)
Dispute Boards (Paneles Técnicos): Son paneles de expertos que se establecen desde el inicio del proyecto para hacer seguimiento al proceso de construcción y prevenir o resolver disputas. (19) Los Dispute Boards están integrados por profesionales con experiencia en la industria de la construcción, y su objetivo es evitar que las disputas escalen y se conviertan en litigios costosos. (20)
Conclusiones
La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece un marco legal claro para la protección de los compradores de viviendas nuevas en Chile. (21) Los plazos de prescripción diferenciados, la responsabilidad irrenunciable del propietario primer vendedor y la jurisprudencia consolidada brindan seguridad jurídica a los adquirentes. (22)
Es fundamental que los compradores conozcan sus derechos y los plazos para ejercer acciones en caso de defectos en la construcción. (23) Comprender los diferentes tipos de defectos y sus correspondientes plazos de garantía es crucial para asegurar que los reclamos se presenten de manera oportuna. (24)
Si bien la recepción municipal de la obra no exime al propietario primer vendedor de su responsabilidad, puede ser un elemento importante a considerar en un eventual litigio. (25)
Los mecanismos extrajudiciales de solución de controversias, como la mediación, el arbitraje y los Dispute Boards, son una alternativa viable para resolver conflictos de manera eficiente, evitando los costos y la duración de un proceso judicial. (26)
A pesar de la existencia de un marco legal sólido, la realidad es que perseguir reclamos por defectos en la construcción en Chile puede ser complejo. (27) La dificultad de probar la existencia y la causa de los defectos, la posibilidad de largos litigios y la importancia de reunir pruebas sólidas son algunos de los desafíos que enfrentan los compradores. (28)
La información proporcionada en este artículo tiene como objetivo brindar una visión general del tema y no constituye asesoramiento legal. (29) Se recomienda consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario para obtener asesoramiento específico sobre su caso particular. (30)
Fuentes citadas
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Dentro de los vicios de la construcción, se ha profundizado en el concepto de "vicio del suelo", definiéndolo como aquel vicio constructivo que tiene su causa en la deficiente actuación del arquitecto al proyectar la obra, sin considerar las características del terreno. (1)
Otro aspecto relevante analizado por la doctrina es la responsabilidad de los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo. Se ha señalado que el constructor es responsable tanto por el hecho propio como por el hecho ajeno, es decir, por las acciones u omisiones propias y por las de sus dependientes, subcontratistas y fabricantes de materiales. (2)
En cuanto a la prescripción de las acciones, la doctrina ha debatido sobre la conveniencia de generalizar un mecanismo de rebaja de precio ("rebaja de precio") ante cumplimientos defectuosos para todos los tipos de contratos. (3) Se ha argumentado que este remedio permitiría al acreedor adecuar su propia prestación a la prestación defectuosa recibida, sin necesidad de resolver el contrato. (4)
Finalmente, la doctrina ha analizado la interacción entre las reglas del derecho común y los estatutos especiales sobre daños producidos por la construcción, como los del Código Civil y la LGUC. (5) Se ha sostenido que el perjudicado puede elegir entre uno u otro régimen, pero no mezclar disposiciones de ambos. (6)
Jurisprudencia
La jurisprudencia chilena, en particular la de la Corte Suprema, ha establecido importantes precedentes en materia de responsabilidad por defectos en la construcción. Se ha reconocido la responsabilidad del propietario primer vendedor por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos, sin importar su origen. (7) Esto significa que el propietario primer vendedor es responsable incluso si los defectos fueron causados por terceros, como el constructor o los proyectistas. (8)
En diversos fallos, la Corte Suprema ha confirmado sentencias que condenan a inmobiliarias a pagar indemnizaciones por defectos en la construcción, incluyendo tanto el daño emergente como el daño moral. (9) Por ejemplo, en un caso reciente, la Corte Suprema confirmó una sentencia que condenó a una inmobiliaria a pagar $13.652.348 por daño emergente y $5.000.000 por daño moral a una compradora que adquirió un departamento con defectos constructivos. (10)
Asimismo, la jurisprudencia ha establecido que la recepción municipal de la obra no exime al propietario primer vendedor de su responsabilidad por defectos. (11) Sin embargo, la recepción municipal puede ser utilizada como evidencia en un juicio para determinar si la obra cumplía con las normas urbanísticas al momento de su recepción. (12)
En un fallo relevante, la Corte Suprema acogió una demanda por fallas de construcción de viviendas en La Serena, condenando a la inmobiliaria y al constructor civil a pagar solidariamente una indemnización de $11.601.838 por concepto de daño emergente a cada demandante. (13)
Mecanismos Extrajudiciales de Solución de Controversias
Además de la vía judicial, existen mecanismos extrajudiciales que pueden ser utilizados para resolver conflictos relacionados con defectos en la construcción. Estos mecanismos pueden ser una alternativa más rápida y económica que la vía judicial, y permiten a las partes mantener un mayor control sobre el proceso de resolución del conflicto. (14) Entre ellos se encuentran:
Mediación: Es un proceso voluntario en el que un tercero neutral facilita la comunicación entre las partes para que lleguen a un acuerdo. (15) La mediación se basa en el diálogo y la cooperación, y busca encontrar soluciones que satisfagan a ambas partes. (16)
Arbitraje: Es un proceso en el que las partes someten su controversia a la decisión de un tercero imparcial, denominado árbitro, cuya decisión es vinculante. (17) El arbitraje es una alternativa al proceso judicial, y puede ser más rápido y flexible. (18)
Dispute Boards (Paneles Técnicos): Son paneles de expertos que se establecen desde el inicio del proyecto para hacer seguimiento al proceso de construcción y prevenir o resolver disputas. (19) Los Dispute Boards están integrados por profesionales con experiencia en la industria de la construcción, y su objetivo es evitar que las disputas escalen y se conviertan en litigios costosos. (20)
Conclusiones
La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece un marco legal claro para la protección de los compradores de viviendas nuevas en Chile. (21) Los plazos de prescripción diferenciados, la responsabilidad irrenunciable del propietario primer vendedor y la jurisprudencia consolidada brindan seguridad jurídica a los adquirentes. (22)
Es fundamental que los compradores conozcan sus derechos y los plazos para ejercer acciones en caso de defectos en la construcción. (23) Comprender los diferentes tipos de defectos y sus correspondientes plazos de garantía es crucial para asegurar que los reclamos se presenten de manera oportuna. (24)
Si bien la recepción municipal de la obra no exime al propietario primer vendedor de su responsabilidad, puede ser un elemento importante a considerar en un eventual litigio. (25)
Los mecanismos extrajudiciales de solución de controversias, como la mediación, el arbitraje y los Dispute Boards, son una alternativa viable para resolver conflictos de manera eficiente, evitando los costos y la duración de un proceso judicial. (26)
A pesar de la existencia de un marco legal sólido, la realidad es que perseguir reclamos por defectos en la construcción en Chile puede ser complejo. (27) La dificultad de probar la existencia y la causa de los defectos, la posibilidad de largos litigios y la importancia de reunir pruebas sólidas son algunos de los desafíos que enfrentan los compradores. (28)
La información proporcionada en este artículo tiene como objetivo brindar una visión general del tema y no constituye asesoramiento legal. (29) Se recomienda consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario para obtener asesoramiento específico sobre su caso particular. (30)
Fuentes citadas
Ley Chile - Decreto 458DFL 458 13-ABR-1976 MINISTERIO DE ..., https://www.bcn.cl/leychile/Navegar?idNorma=13560\&idParte=8632145\&idVersion=
D.F.L. N°458 de 1976 Ley General de Urbanismo y Construcciones ..., https://www.minvu.gob.cl/elementos-tecnicos/leyes/d-f-l-n458-de-1976-ley-general-de-urbanismo-y-construcciones/
RESUMEN DE MODIFICACIONES Y RECTIFICACIONES DE LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES - Minvu, https://www.minvu.gob.cl/wp-content/uploads/2019/05/Ley-General-Febrero-2018-Ley-21-1.pdf
Ley Chile - Decreto 458DFL 458 13-ABR-1976 MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO, https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=13560\&idVersion=2020-01-23\&idParte=8632099
Sobre la nueva ley que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones en materia de plazos y sanciones por incumplimiento | FerradaNehme, https://fn.cl/comunicaciones/sobre-la-nueva-ley-que-modifica-la-ley-general-de-urbanismo-y-construcciones-en-materia-de-plazos-y-sanciones-por-incumplimiento
dfl 458 (13-abr-1976) M. de Vivienda y Urbanismo - Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, https://nuevo.leychile.cl/navegar?idNorma=13560
RESPONSABILIDADES ESTABLECIDAS EN LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES, Y EN ESPECIAL RESPONSABILIDAD POR FALLAS O DEFECTOS DE LA CONSTRUCCIÓN. José Fernández Richard – CDE - Consejo de Defensa del Estado, https://www.cde.cl/estudiosybiblioteca/docs/revista-23/a-doctrina/responsabilidades-establecidas-en-la-ley-general-de-urbanismo-y-construcciones-y-en-especial-responsabilidad-por-fallas-o-defectos-de-la-construccion-jose-fernandez-richard/
responsabilidad civil por vicios o defectos en las edificaciones sometidas a la ley general de urban - SOCIEDAD CHILENA DEL DERECHO DE LA CONSTRUCCIÓN, https://schdc.cl/web2021/wp-content/uploads/2024
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